Panthaversamtykke ved kommunal ekspropriation
Der er ofte pant i ejendomme, som skal håndteres, når en ejendom overdrages helt eller delvist. Dette er også tilfældet, når overdragelsen sker ved ekspropriation.
Ved ekspropriation efter vejloven ligger beskyttelsen af panthaverne i processen i vejlovens § 119. Panthaverne er ikke sikret mere end den ekspropriationserstatning, der tilkommer ejeren. Det kan være en udfordring, hvor en ejendom er overbelånt, men det er panthavers risiko.
Når der eksproprieres fra ejendomme efter processen i vejloven, skal vejmyndigheden undersøge, om der er panthavere eller andre rettighedshavere i ejendommen jf. § 119, stk. 2.
Før vejmyndigheden udbetaler en erstatning, kan tinglyste panthavere og andre rettighedshavere kræve erstatningen udbetalt. Derfor skal vejmyndigheden oplyse panthavere og andre rettighedshavere om denne ret jf. § 119, stk. 3. Med andre ord skal vejmyndigheden indhente panthaversamtykke, før en erstatning udbetales.
Kravet om panthaversamtykke gælder ikke jf. §119, stk. 4, hvis:
- Ekspropriationen i forhold til ejendommens størrelse, og værdi er ubetydelig, og
- Ekspropriationen ikke indebærer nogen fare for pantesikkerheden.
Det er begge betingelser, der skal være opfyldt. Vurderingen beror på vejmyndighedens skøn og risikoen for at skønne forkert påhviler vejmyndigheden. Vejmyndighedens beslutning kan påklages til Vejdirektoratet.
Erstatningsansvar
Vejmyndigheden risikerer at ifalde et erstatningsansvar, hvis:
- Anlægsmyndigheden udbetaler erstatning til ejeren uden at have indhentet panthaversamtykke, eller
- Vejmyndigheden har foretaget et forkert skøn af, om ekspropriationen i forhold til om ejendommens størrelse og værdi er ubetydelig og dermed ikke indebærer nogen fare for pantesikkerheden.
Hvis erstatningen udbetales til ejeren, uden der har været foretaget behørig panthaverhøring, risikerer vejmyndigheden ligeledes at skulle udbetale erstatningen til panthaveren. Vejmyndigheden kan i den situation have et tilbagesøgningskrav mod ejeren, men det vil være afhænge af flere forhold, herunder om ejeren har modtaget betalingen i god tro. Samtidig risikerer vejmyndigheden, at ejeren ikke har pengene. Det er derfor yderst vigtigt at have styr på panthaversamtykket.
Gebyr for indhentelse af panthaversamtykke
Det ses i praksis, at en række realkreditinstitutter og banker opkræver gebyr fra ejeren eller vejmyndigheden for at tage stilling til, om der skal gives panthaversamtykke.
Det fremgår af Vejlovens §119, stk. 3., at vejmyndigheden alene skal oplyse eventuelle panthavere eller andre rettighedshavere om retten til at kræve erstatningen udbetalt. Det fremgår således ikke af bestemmelsen, at panthaveren eller rettighedshaveren har ret til at opkræve et gebyr for vurderingen af rettigheden.
Det kan dog ikke udelukkes, at der i aftaleforholdet mellem ejeren og panthaveren eller rettighedshaveren, er bestemmelser om ret til opkrævning af gebyr ved vurdering af ekspropriationserstatninger. Gebyret må dog ikke være urimeligt stort, i forhold til de omkostninger der er forbundet med vurderingen af erstatningen.
Hvis du vil have hjælp til at indhente panthaversamtykke eller i øvrigt ønsker at vide mere, så er du naturligvis velkommen til at kontakt os:
Cand. Jur., Jurist Mikki Østergaard, miod@cowi.com, 5640 5906
Cand. Jur., Senior Legal Specialist Anne Blak Eskjær Mathiesen, aemn@cowi.com, 4176 0060.
treoghalvfjerds 