OL – mere end et ejendomsretligt maraton

Der er bare en særlig stemning når et stort infrastrukturprojekt åbner – og i al ubeskedenhed – specielt når det er et projekt vi, i COWI areal og rettigheder, har bidraget til. Og vi har set en del åbninger efterhånden og arbejdet med, hvordan vi fra projekt til projekt har videreudviklet på erfaringerne fra tidligere projekter.

Mere end 10 år efter det første skitseprojekt og cirka 7 år efter opstarten af de forberedende ledningsomlægninger, kunne Odense Letbane (OL) d. 28. maj 2022 for første gang omsider medtage passager på den ca. 14 km lange strækning mellem Tarup og Hjallese. Det var en glædelig dag i dejligt vejr.

Det siges normalt, at baneprojekter sammen med lufthavns- og sygehusbyggerier er de teknisk mest komplicerede projekter at føre ud i livet på grund af samspillet mellem de mange forskellige fagdiscipliner. Derfor er letbanens ibrugtagning kulminationen på en flot ingeniør- og entreprenørpræstation, men letbanens tekniske kompleksitet har sammenholdt med dens placering i Odenses forholdsvis smalle gader også gjort den areal- og rettighedsmæssige opgave både omfangsrig og udfordrende. Og COWI har været med på hele rejsen.

Indledende borgerkontakt

Den første arealmæssige opgave på projektet var gennemførelse af “operation borgerkontakt”. På baggrund af et foreløbigt skitseprojekt skulle alle berørte naboer kontaktes telefonisk som dialogopstart vedrørende projektets betydning for dem. Størst fokus var der på ejendomme som skulle totaleksproprieres og på at indhente nyttig information fra borgerne om deres daglige brug af ejendommene. På den måde kunne man under hensyntagen til naboerne forsøge at optimere projektet. Særligt for erhvervsvirksomheder kender man ikke den reelle betydning af projektet før man har talt med dem. For eksempel er tankstationers interne logistik en videnskab i sig selv! Husk derfor altid at tale med lodsejeren før man drager konklusioner eller tegner de endelige streger.  

Arealerhvervelse, taksation og retssager

Odense Letbane er et kommunalt projekt med statsligt tilskud og egen anlægslov og areal- og rettighedserhvervelsen er derfor gennemført  via Ekspropriationskommissionen. Når enighed om erstatning ikke kunne opnås, blev Taksationskommissionen efter sædvanlig praksis bragt i spil og ultimativt afgøres sagerne i sidste ende af domstolene.

COWI har – efter stor koordinering med en lang række fagdiscipliner – forestået udarbejdelse af ekspropriationsmaterialet og været Odense Letbanes rådgiver i hele areal- og rettighedsprocessen, bl.a. på de ca. 40 forretningsdage over en ca. 3-4-årig periode. I alt har ekspropriationsmaterialet omfattet over 500 løbenumre, altså ejere eller brugere af ejendomme hvis ejendomsretlige forhold berøres af letbaneprojektet. 10 ejendomme blev totaleksproprieret, heriblandt 2 af de føromtalte tankstationer, og hvor det var muligt, er restejendommene nu solgt igen. Behovet for pålæg af servitutter har været stort, og mere end 50 forskellige servituttekster har skullet udarbejdes undervejs. Heriblandt er den gennemgående letbaneservitut, der er en eldriftsservitut tilpasset letbanens bynærhed, og som er pålagt alle ejendomme nærmere end 5 meter fra sporet. Den første af sin slags i Danmark. 

Cirka 40 ejere har påklaget erstatningen til taksationskommissionen og cirka 10 af disse sager behandles nu i domstolssystemet efter af været indbragt af hhv. lodsejeren og Odense Letbane.

Naboprojekter

Odense er en by i rivende udvikling. Samtidig med letbanens etablering er der udført adskillige naboprojekter klos op ad letbanetracéet, både små, store, og enorme projekter. I sidstnævnte kategori findes bl.a. Odenses nye Universitetshospital og Fra Gade til By-projektet, der er den største enkeltstående ændring af Odenses bymidte i 60 år. Hvis man ikke har været i Odense siden 2013 er der sandsynligvis store dele man ikke vil kunne genkende. Nærheden til sådanne naboprojekter afføder en lang række udførelsesmæssige grænseflader der skal iagttages og håndteres, og det gælder bestemt også areal- og rettighedsmæssige grænseflader. I et baneprojekt som letbanen gælder det særligt de kørestrømsmæssige sikkerhedsnormer, der indiskutabelt skal overholdes, idet letbanen ellers ikke kan opnå den altafgørende sikkerhedsgodkendelse og potentielt livsfarlige situationer vil i værste fald kunne opstå for naboer og andre borgere.

Spændingsfeltet mellem projekttekniske nødvendigheder og de ejendomsretlige aspekter er fagligt spændende, men kan også være ganske udfordrende. Så et godt råd til lignende projekter vil være at dedikere mindst én gennemgående person til håndtering af sådanne grænseflader.

Udførelse

I COWIs areal- og rettighedsafdeling var vi også involveret i Aarhus Letbane, der var Danmarks første letbaneprojekt. I det projekt bidrog vi hovedsageligt med den indledende ekspropriationsproces, men forlod så stort set projektet i 5 år frem til den matrikulære berigtigelse skulle effektueres. I Odense har vi derimod været med under hele anlægsfasen også. Det har vist sig nyttigt og nødvendigt, idet Odense-projektet er langt mere bynært end Aarhus Letbane er. Mange naboer har været berørt undervejs af hvad der for dem har givetvis har virket som ét stort og uendeligt vejarbejde. Vej- og letbanearbejderne har f.eks. nødvendigvis påvirket adgangsforholdene for naboejendommene, men hverdagen har jo skullet fungere for både almindelige borgere og erhvervsdrivende, så de ejendomsretlige aspekter er ofte kommet i spil. I bymæssig bebyggelse har entreprenøren berøring med mange naboer, og projektdetaljerne ved de enkelte naboer er vigtige. Skal husets adgangstrappe f.eks. bygges om, og er det lodsejeren eller entreprenøren skal retablere hækken? Grænsefladedetaljerne er utallige og langt flere end der er plads til i denne beretning. En vigtig opgave under udførelsen har været at holde entreprenøren – og til visse tider også Odense Letbanes projektledere – “i ørene”, så udførelsen slutteligt stemmer overens med hvad der er aftalt med lodsejeren, og at der ikke anvendes mere arbejdsareal end hvad man har eksproprieret sig ret til.

Projektafslutning

At letbanen nu er i drift, betyder ikke at det areal- og rettighedsmæssige arbejde er ovre. Nej faktisk forventes den matrikulære og tingbogsmæssige berigtigelse at tage ca. 4-5 år, da der som beskrevet skal ændres mange ejendomsskel og mange servitutter skal pålægges eller aflyses. Eftersom det er et statsligt projekt, varetages den praktiske del af opgaven af Ledende Landinspektør. De har naturligvis ikke viden om hver en betydende projektdetalje, så berigtigelsen vil nødvendigvis blive udført som et samarbejde mellem Ledende Landinspektør, COWI og Odense Letbane. Den matrikulære berigtigelse vil også sort på hvidt vise, om der er eksproprieret for lidt, for meget eller måske lige i øjet. Det er altid spændende at få bedømt sit arbejde på en så konkret måde – lidt ligesom at få karakter for den store opgave i gymnasiet.

Om 4-5 år vil landinspektører udviklere og andet godtfolk  – og ikke mindst eventuelle utålmodige Odense-borgere – altså endeligt kunne “nyde” et digitalt matrikelkort, hvor skellene stemmer overens med den nye letbane-virkelighed. Til den tid vil der forhåbentligt også foreligge domme fra de udestående retssager, og dermed vil den areal- og rettighedsmæssige del af et stort og spændende anlægsprojekt have nået sin afslutning for både COWI og Odense Letbane.

Tak for turen 🙂

Hvis du vil vide mere så er du velkommen til at kontakte: Landinspektør Jakob Anholm Hansen,  JKHA@cowi.com

En kommentar til “OL – mere end et ejendomsretligt maraton

Skriv et svar

Udfyld dine oplysninger nedenfor eller klik på et ikon for at logge ind:

WordPress.com Logo

Du kommenterer med din WordPress.com konto. Log Out /  Skift )

Twitter picture

Du kommenterer med din Twitter konto. Log Out /  Skift )

Facebook photo

Du kommenterer med din Facebook konto. Log Out /  Skift )

Connecting to %s