Smil, ekspropriation eller aftale – part 3

Frivillig aftale, ekspropriation eller hybrid

I forbindelse med offentlige anlægsprojekter har anlægsmyndigheden, hvad enten den er statslig eller kommunal, mulighed for at erhverve nødvendige arealer og rettigheder til projektet på tre måder.

• Frivillig aftale
• Ekspropriation
• Eller hybriden, som vi kalder Aftale på ekspropriationsvilkår.

Alle tre måder kræver, at de almindelige betingelser for ekspropriation er opfyldt. Dvs. at der bl.a. skal være den nødvendige ekspropriationshjemmel, realitet for opgavens udførelse, nødvendighedskriterie mv.

Frivillig aftale

Denne aftaleform er, som navnet angiver, en frivillig aftale mellem eksempelvis en anlægsmyndighed og en lodsejer. Aftalen bliver ikke ført til protokol, den offentligøres ikke og den har ikke nogen retskraft i forhold til senere sager. At naboer taler sammen og indimellem bruger tidligere indgåede aftaler som løftestang i en ny forhandlingssituation er et vilkår, som anlægsmyndighede­r er fuldt bevidst om. Derfor tilstræber anlægsmyndigheder også, at disse aftaler i høj grad afspejler, hvad man forventer ekspropriationskommissionen ville være kommet frem til. Dette gælder i særdeleshed, når det drejer sig om erstatningens størrelse.

Til gengæld fører disse aftaler ofte til, at anlægsmyndigheden og lodsejer kommer tættere på hinanden og derved indgår i konstruktivt samarbejde om at løse de udfordringer som kan konstateres, men også senere i forløbet, hvis der skulle opstå nye udfordringer. Begge parter har ejerskab til aftalen og det giver ofte et godt samarbejdsklima i en anlægsproces.

De frivillige aftaler udformes ofte på ekspropriationslignende vilkår. Dette ganske positive vilkår for lodsejeren refererer ofte til Ejendomsavancebeskatningslovens § 11 stk. 1, der foreskriver, at avance ved salg af fast ejendom er skattefrit, når der er tale om ekspropriation eller når der er tale om en aftale, hvor betingelserne for ekspropriation er opfyldt.  

Udover betingelserne for ekspropriation skal være opfyldt, skal der også foreligge Ekspropriationsvilje fra anlægsmyndighedens side. Ekspropriationsvilje er et løfte fra anlægsmyndighedens side om at ekspropriere, såfremt det ikke er muligt at indgå en frivillig aftale. Ekspropriationsvilje kan eksempelvis udmøntes i en beslutning fra byrådet om, at der igangsættes en ekspropriationsproces, såfremt der ikke er indgået en frivillig aftale inden en bestemt dato.

Ekspropriation

Ekspropriation er den klassiske måde at erhverve arealer og rettigheder på, især i større anlægsprojekter. Anlægsmyndigheden udarbejder materiale over de arealer og rettigheder der ønskes erhvervet. Ændringer og justeringer kan indarbejdes i materialet efter bemærkninger fra lodsejeren, hvilket senest skal forekomme på besigtigelsesforretningen. Den uvildige ekspropriationskommission tager stilling til erhvervelserne og erstatningsspørgsmålet og protokollerer beslutningen. Det giver en ensartet og uvildig behandling af spørgsmål om lodsejers ejendom og de aktuelle indgreb.

Til gengæld træffes beslutninger om indgreb og erstatning af ekspropriationskommissionen og dermed har hverken lodsejer eller anlægsmyndigheden nær så meget ejerskab over de beslutninger, der træffes, og især ikke til erstatningsspørgsmålet. Derfor kan der nogle gange opstå situationer, hvor det handler om at få mest muligt, i stedet for at finde den gode løsning.

Den store fordel ved ekspropriation er for anlægsmyndigheden, at der er en vis sikkerhed for, at erhvervelse af arealer og rettigheder sker i henhold til den tidsplan som er udarbejdet i anlægsprojektet. Fordelen for lodsejeren er, at en uvildig kommission tager stilling til ekspropriationsspørgsmål og erstatningens størrelse og som svarer til hvad andre lodsejere får i lignende situationer.  Er lodsejeren eller anlægsmyndigheden ikke tilfreds med afgørelsen, er der både administrative ankemuligheder (taksation eller overtaksation), såvel som mulighed for at prøve sagen ved inddragelse af de almindelige domstole. Når der eksproprieres, har lodsejer de førnævnte rettigheder til skattefrihed, som ejendomsavanceloven tilskriver.

Hybrid – Aftale på Ekspropriationsvilkår

Denne aftaleform er meget benyttet i tilfælde, hvor der allerede er eksproprieret, men hvor anlægsmyndigheden har behov for yderligere arealer eller rettigheder, fordi der er kommet ændringer til projektet. Hvis en lodsejer allerede har fået eksproprieret 500 m2 landbrugsareal og modtaget erstatning herfor, og det viser sig, at projektet kræver yderligere 200 m2 areal, så kan man med fordel lave en betinget aftale på ekspropriationsvilkår, hvor der forholdsvis tilbydes lodsejer den samme erstatning, som han fik ved ekspropriationsforretningen.

I statslige projekter vil aftalen være betinget af Ekspropriationskommissionens godkendelse, og aftalen protokolleres og offentliggøres på samme måde som en almindelig ekspropriation.

I kommunale projekter vil en indgået aftale typisk blive ført ind i ekspropriationsprotokollen og indgår derefter som en del af den tidligere gennemførte ekspropriation.

Den matrikulære og tinglysningsmæssige berigtigelse kan kræve en ekstra indsats, da tinglysningsretten p.t. er meget opmærksom på ændringer i forhold til det allerede eksproprierede.

Den store fordel ved disse aftaler er, at man slipper for at afholde åsteds- eller ekspropriationsforretninger for mindre forhold og derved smidiggøres processen både i forhold til lodsejer, anlægsmyndigheden og ikke mindst for Ekspropriationskommissionen.

De samme regler for skattefrihed i forhold til ekspropriation gælder for aftaler på ekspropriationsvilkår, da der i realiteten er tale om Ekspropriation.

Når lodsejer så har fået udbetalt sin erstatning, kommer spørgsmålet om han/hun kan putte hele beløbet i lommen eller om skattevæsnet skal have en andel. Det kigger vi på i næste part af følgetonen.

Vil du vide mere…

Jes Høgsberg Lind, jehl@cowi.com, +45 5640 1732, LinkedIn