Du kan ikke vinde hævd over jernbanearealer. Eller kan du?

“Man kan ikke vinde hævd over jernbanearealer“ har man fået at vide. Men så enkelt er det altså ikke.

Hævd, haver og Højesteret

Den 5. marts afsagde Højesteret dom i en sag om hævd over et areal registreret som jernbaneareal (BS-33686/2025-HJR). Tvisten om arealet opstod i forbindelse med Banedanmarks elektrificering af jernbanestrækningen mellem Fredericia og Aarhus, hvor der skulle monteres kørestrømsmaster langs banen. Banedanmark blev i den forbindelse opmærksom på, at ejeren af en villaejendom i Horsens rådede over knap 400 m², som i matriklen var registreret som jernbaneareal. Arealet lå mellem villaejendommens have og et levende hegn langs jernbanen og havde i lang tid været anvendt som en del af haven, blandt andet med frugttræer og bærbuske.

Den nuværende ejer har ejet ejendommen siden 1993. Højesteret fandt imidlertid, at den tidligere ejer, som ejede villaejendommen fra 1967 til 1993, havde rådet over arealet som ejer siden mindst 1968. Betingelserne for hævd var derfor opfyldt inden 1988, hvor lovgivningen afskar muligheden for at vinde hævd over jernbanearealer. Banedanmark tabte dermed sagen. Vi ved ikke, hvor mange lignende forhold der findes langs det danske jernbanenet, hvor ejerlignende rådighed har været udøvet siden før 1988 – og i praksis siden senest 1968, hvis den nødvendige hævdstid skal være opfyldt. Måske er dommen derfor primært af principiel interesse, men den giver imidlertid anledning til at genbesøge begrebet hævd og den afvejning mellem ret og faktisk brug, som hævdsreglerne bygger på.

Hvad vil det sige at vinde hævd?

At vinde hævd vil sige at erhverve ejendomsret eller en brugsret gennem langvarig faktisk råden over en andens ejendom. Med råden menes, at man bruger og disponerer over ejendommen på en måde, der svarer til en ejers brug af den.

Hævd er ikke et særligt dansk fænomen. Regler om hævd findes i flere europæiske lande, selvom betingelserne varierer. I England og Wales kendes princippet som adverse possession, hvor en person i visse tilfælde kan opnå ejendomsret gennem langvarig besiddelse. Også i Tyskland (Ersitzung) og Frankrig (prescription acquisitive) kan langvarig og uforstyrret råden føre til erhvervelse af rettigheder.

Fælles for hævdsreglerne er behovet for at skabe klarhed om ejendomsforhold, når de faktiske forhold gennem meget lang tid har afveget fra de formelle ejerforhold. Selvom detaljerne varierer fra land til land, bygger reglerne på det samme grundlæggende princip: at retten på et tidspunkt må tage stilling til, om det er de historiske dokumenter eller den mangeårige faktiske anvendelse, der skal tillægges størst vægt. I Norge kan der ligesom i Danmark vindes ejendomsret gennem langvarig råden, konkret 20 år. En væsentlig forskel er dog, at det i ret er et absolut krav, at den, der påberåber sig hævd, har været i god tro gennem hele hævdstiden. Dermed tillægges den hævdendes opfattelse af ejerforholdene større betydning end i dansk ret, hvor fokus traditionelt har været rettet mod den faktiske råden og ejerens passivitet. Forskellen illustrerer, hvordan to nordiske lande har valgt forskellige løsninger på balancen mellem den faktiske råden og den hævdendes opfattelse af ejerforholdene. Nyere højesteretspraksis kan dog pege på, at spørgsmålet om hævderens gode tro har større betydning også i Danmark, end man tidligere har lagt til grund i den juridiske teori. I en dom fra februar 2023 om ejendomshævd, nåede Højesteret frem til, at tre villaejere på Stevns ikke havde vundet ejendomshævd over en del af et kommunalt beplantningsbælte mellem et industriområde og et villaområde. Højesteret lagde blandt andet vægt på, at villaejerne forholdsvis let kunne have spurgt kommunen, om de måtte overtage arealerne, hvilket de ikke havde gjort.

Treoghalvfjerds har tidligere skrevet om dommen: https://treoghalvfjerds.blog/2023/02/24/dit-mit-eller-vores-jord-hvem-har-ejendomsretten/.

Grundlaget for hævd

Hvor de norske hævdsregler er samlet i hevdslova fra 1966, bygger dansk hævdret på et mere sammensat grundlag. Hævd er kun i begrænset omfang reguleret i moderne lovgivning, og de nærmere betingelser er derfor i vidt omfang udviklet gennem retspraksis. Det centrale lovgrundlag findes fortsat i Christian V’s Danske Lov fra 1683, navnlig DL 5-5-1 og 5-5-2, som stadig er gældende ret og danner grundlag for den almindelige regel om, at ejendomsret og brugsrettigheder kan vindes ved hævd efter 20 års råden.

Tinglysningsloven regulerer ikke, hvordan hævd opstår, men den regulerer hævdsrettens forhold til senere erhververe, tinglysning og ekstinktion.

På enkelte områder er hævd begrænset eller udelukket ved lov. Det mest aktuelle eksempel er jernbanearealer, da det af jernbanelovens § 28 fremgår, at der ikke kan vindes hævd over arealer, der i matriklen er registreret som jernbanearealer. Bestemmelsen er en videreførelse af den tidligere gældende bestemmelse i § 52 a, stk. 2, i lov om DSB, der trådte i kraft den 1. juni 1988. Men som Højesteret fastslog i den ovennævnte sag, udelukker den nuværende regel ikke, at der allerede før 1988 kan være vundet hævd over arealer, som i dag er registreret som jernbanearealer. Tilsvarende princip gælder for offentlige veje, hvor vejlovgivningen begrænser mulighederne for at vinde hævd over vejarealer. Når det gælder vejarealer, skal man have vundet hævd inden 1957, hvor det blev indført en bestemmelse i vejbestyrelsesloven, som afskærer muligheden. For at hævd skal være udelukket, er det dog et krav, at vejen reelt er udskilt i matriklen. Det er altså ikke nok med et litra (7000-nummer).

Det afgørende er ikke, om arealet har et litra. Det afgørende er, om det juridisk er udskilt som vejareal. Det betyder desværre, at det kan være svært for almindelige borgere at afgøre, om et vejareal er retligt udskilt. Samtidig er det næppe utænkeligt, at også kommunale medarbejdere kan få det indtryk, at forholdet er afklaret, blot fordi arealet er angivet med et litra. Baggrunden for særreglerne om vej og jernbane er et politisk vurderet behov for at beskytte den offentlige infrastruktur mod gradvise indskrænkninger som følge af naboers faktiske brug af arealerne. Det skal også bemærkes, at ejere af infrastrukturarealer ikke kan forventes at føre samme løbende kontrol med alle dele af deres ejendomme som private grundejere.

Betingelserne for at vinde hævd

At vinde hævd kræver mere end blot mange års brug af et areal. Der stilles en række krav til både rådens karakter, varighed og dokumentation. De væsentligste betingelser, når der er tale om ordinær hævd:

• Der skal være tale om faktisk råden
  Den hævdende skal have rådet over arealet som ejer eller brugsberettiget. Det er altså ikke tilstrækkeligt med lejlighedsvis brug; råden skal have et omfang og en karakter, der viser, at arealet er blevet anvendt som en integreret del af den hævdendes ejendom og som må anses for naturlig for en ejer efter de stedlige forhold. I Banedanmark-sagen bestod råden blandt andet i almindelig haveanvendelse med frugttræer, bærbuske og garage, hvilket Højesteret fandt var udtryk for ejerråden.

• Råden skal være synbar, kontinuerlig og eksklusiv
  Den faktiske anvendelse skal være så tydelig, at den reelle ejer har haft mulighed for at opdage og reagere på forholdet. Samtidig skal råden have været udøvet løbende og på en måde, der er uforenelig med ejerens egen råden over arealet. Hvis den reelle ejer fortsat har anvendt arealet som sit eget, vil betingelserne for hævd som udgangspunkt ikke være opfyldt.
  
  
• Råden må ikke bygge på en aftale eller tilladelse
  Hævd forudsætter, at råden ikke sker med ejerens samtykke. Hvis brugen af arealet hviler på en aftale, en tilladelse eller et lån, kan der som udgangspunkt ikke vindes hævd.
  
  
• Råden skal som udgangspunkt have stået på i mindst 20 år
  Hævd kræver en langvarig og uafbrudt råden. Ved ejerskifter kan den nuværende ejer som udgangspunkt medregne tidligere ejeres råden ved opgørelsen af hævdstiden.
  
  
• Betingelserne skal kunne dokumenteres
  Da hævd ofte vedrører forhold, der ligger årtier tilbage, vil beviset typisk bestå af en kombination af historiske luftfotos, ældre kort, skøder, servitutter, opmålinger og vidneforklaringer fra nuværende eller tidligere ejere og naboer. I Banedanmark-sagen indgik blandt andet luftfotos, dokumenter og vidneforklaringer som bevis for den mangeårige anvendelse af arealet.
  
  

Der foretages altid en konkret vurdering
Om hævd er vundet, afhænger af de samlede faktiske og juridiske forhold i den enkelte sag. Derfor bliver dokumentationen af den historiske råden ofte afgørende for sagens udfald. For eksempel i Banedanmark-sagen, hvor Banedanmark anførte at den udøvede råden var i strid med den offentligretlige regulering af jernbanearealer og derfor ikke kunne danne grundlag for hævd. Højesteret var dog ikke enig heri.

Hvad kan vi tage med os?

Hævd er et af de retsinstitutter, hvor fortidens faktiske forhold fortsat kan få direkte betydning for nutidens ejendomsforhold. Banedanmark-dommen er et godt eksempel på, at mange år gamle dispositioner stadig kan få betydning for, hvor skellet går i dag. Jernbanelovens ændring i 1988 satte en stopper for fremtidig hævdserhvervelse over jernbanearealer – men ikke med tilbagevirkende kraft.

Derfor kan der stadig opstå sager om hævd, hvis hævden blev gennemført efter de regler, der gjaldt før 1988.  Ved afklaring af ejer- og skelforhold kan det derfor være nødvendigt at se langt tilbage i historien.

Det skal også bemærkes, at Højesteret i denne sag lagde vægt på, at den tidligere ejer overtog ejendommen i den opfattelse, at hele havearealet tilhørte ejendommen, og at arealet fremstod som en integreret del af haven. Dommen understreger dermed, at den hævdendes gode tro kan tillægges vægt ved vurderingen af, om hævd er vundet.

Kontakt os, hvis du vil vide mere

Hilde Vandaskog, senior landinspektør, Areal og Rettigheder, hiva@cowi.com, tlf.: 41 76 00 46

Jakob Anholm, senior landinspektør, Areal Og Rettigheder, jkha@cowi.com, tlf.: 41 76 19 90

Anne Blak Eskjær Mathiesen, senior jurist og disciplinleder, Areal og Rettigheder, aemn@cowi.com, tlf: 41 76 00 60

Foto: Banedanmark