Der er grænser for alt – også for Ejendomsretten

Nu nærmer sommerferien sig og vi vil gerne ønske bloggens læsere en rigtig god ferie med dette spændende og væsentlige emne.

Udbygningen af underjordisk infrastruktur – herunder jernbane- og metrotunneller, ledningsanlæg og skybrudstunneller – gør spørgsmålet om ejendomsrettens udstrækning stadig mere aktuelt. For COWIs A&R‑team er det en central del af rådgivningen til anlægsmyndigheder at navigere i grænsefladen mellem ejendomsret, offentlig regulering og ekspropriation – særligt i projekter, hvor udviklingen går i retning af, at anlæg placeres tættere på overfladen og dermed i højere grad kan berøre grundejernes rettigheder.

Hvad er reglerne, hvordan er anlægsmyndighedernes praksis, og hvilke vurderinger skal der foretages?

Ejendomsrettens nedre udstrækning

Ejendomsrettens nedre udstrækning er ikke fastlagt i lovgivningen med et bestemt antal meter. I stedet må vi støtte os til tidligere praksis, juridisk teori, lovforarbejder og et begrænset antal afgørelser for at fastlægge den dybde, hvor ejendomsretten med sikkerhed ikke berøres.  

Kort sagt kan det anføres, at ejendomsretten strækker sig så langt ned i jorden, som grundejeren har en forventelig interesse i at kunne gøre sin ret gældende – vurderet ud fra ejendommens påregnelige anvendelse og de tekniske muligheder.

I et boligkvarter vil det typisk være påregneligt at etablere én kælderetage. I et udviklingsområde, hvor planforholdene og de øvrige rammer muliggør etagebyggeri, vil det derimod være påregneligt, at grundejere ønsker at udnytte undergrunden til flere kælderplan, eksempelvis til parkeringskældre. Hertil kommer, at høje bygninger ofte kræver dybere fundering, eksempelvis i form af pælefundamenter, som rækker betydeligt længere ned end fundamenter til parcel- og rækkehuse. Lokale geologiske forhold kan desuden have betydning, idet den nødvendige funderingsdybde afhænger af dybden til kalk.

På den baggrund kan ejendomsrettens udstrækning i dybden beskrives som dynamisk. Forholdene på overfladen og måske jordens geologi sætter rammerne for, hvor langt ned det er forventeligt, at ejeren vil udøve sin rådighed. Det er dog ikke ensbetydende med, at den private ejendomsret omfatter den undergrund for eksempel de kalklag, hvor fundamenter nogle steder etableres. Kontinentalsoklen er underlagt Statens højhedsret jf. AND nr. 259 af 07/06/1963. Det betyder for eksempel også at det kun er Staten, der kan give tilladelse til råstofindvinding i undergrunden.

Statens højhedsret og anlægsmyndighedernes praksis

Staten udøver sin højhedsret blandt andet ved at fastsætte generelle regler for anvendelsen af fast ejendom af hensyn til almenvellet, for eksempel gennem planlovgivning, miljøregulering og byggelovgivning. Det kan være regler om, hvad en ejendom må anvendes til, hvor højt og tæt der må bygges, krav til klimatilpasning eller begrænsninger af hensyn til natur, grundvand og støj.

Højhedsretten kan også udøves ved at Staten, via anlægsmyndighederne, etablerer for eksempel metro- og jernbanetunneller i undergrunden. Sådanne anlæg kan ske uden indgreb i ejendomsretten, forudsat at de ikke berører den del af undergrunden, som ejeren med rimelighed kan forventes at udnytte.

Offentlig regulering versus ekspropriation

I de tilfælde, hvor et underjordisk anlæg kommer i konflikt med den private ejendomsret, må retten til at etablere anlægget stiftes ved aftale eller ved ekspropriation.

Skellet mellem offentlig regulering og ekspropriation beror på en konkret helhedsvurdering. Et centralt spørgsmål i denne vurdering er om grundejerne på overfladen reelt mister muligheden for at udnytte sine ejendomme. Hvis svaret er nej, eller kun i begrænset omfang, vil der typisk være tale om en offentlig regulering inden for rammerne af højhedsretten, der ikke forudsætter en erstatning til grundejerne.

I nogle tilfælde ser man, at en grundejer eller developer fortsat kan bebygge ejendommen, men at bebyggelsen må tilpasses det anlæg, der anlægges i undergrunden. Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis funderingsmetoden må ændres, hvilket kan medføre meromkostninger eller reduceret projektøkonomi. Her kan der være tale om erstatning, også selv om ejendomsretten ikke anses for krænket i ekspropriationsretlig forstand. Som hovedregel skal grundejerne for at modtage erstatning for eksempel kunne dokumentere, at et konkret projekt, hvor der er givet byggetilladelse, ikke længere kan lade sig gøre på grund af det planlagte underjordiske anlæg.

Fremtidsperspektiver

Ændrer ejendomsrettens udstrækning under jordoverfladen sig i takt med samfundsudviklingen og nye tekniske muligheder? Og hvilke konsekvenser får det, at metro- og jernbanetunneller og anden offentlig infrastruktur i stigende grad etableres tættere på overfladen – blandt andet for at reducere betonforbrug og dermed CO₂‑udledning?

Vi forventer, at disse spørgsmål vil blive stadigt mere aktuelle i de kommende år – og vi følger udviklingen tæt.

God Sommer.

Hvis du vil vide mere, så tag endelig fat i os:

Hilde Vandaskog, senior landinspektør, Areal og Rettigheder, hiva@cowi.com, tlf.: 41 76 00 46

Anne Blak Eskjær Mathiesen, senior jurist og disciplinleder, Areal og Rettigheder, aemn@cowi.com, tlf: 41 76 00 60