Fradrag for fordele: Vestre Landsret skærer igennem

Punktum i langt erstatningsforløb for Aarhus Letbane

I 2013 blev der truffet beslutning om ekspropriation til anlæg af Aarhus Letbane. En række spørgsmål om erstatning blev afgjort af Taksationskommissionen, men sagerne sluttede ikke der, da en håndfuld lodsejere lagde sag an mod Aarhus Letbane for at få erstatningerne forhøjet. Efter en lang forberedelse faldt der i januar 2022 dom ved Retten i Aarhus om erstatning til fire lodsejere, der havde afstået areal til anlæg af letbanen i et byudviklingsområde kaldet ”Nye” nord for Aarhus. Vi har tidligere omtalt Byrettens dom her på bloggen: Fordele – findes de egentligt?

Nu har Vestre Landsret også afsluttet behandlingen af sagen. Dommen blev afsagt den 31. oktober 2023.

Det særlige ved ejendommene i sagen var, at de alle lå i et område, der var udpeget til fremtidigt byformål – altså med den ofte benyttede betegnelse ”perspektivareal”. Ejendommene havde haft denne status siden 2009. Spørgsmålet var, om der knyttede sig forventningsværdi til arealerne, altså en værdistigning som følge af kommunens planlægning, som også skulle erstattes? Og i bekræftende fald – hvor stor ville denne forventningsværdi så være?

Det andet spørgsmål, som var til prøvelse i sagerne, var, om Aarhus Letbane var så stor en fordel for lodsejerne og den kommende byudvikling, at erstatningen burde sættes ned, altså om der skulle ske fradrag for fordele?

Byrettens dom

Lodsejerne fik en vis medvind ved Retten i Aarhus, da retten nåede frem til, at erstatningen skulle forhøjes til 100 kr./m².  Det var det resultat syns- og skønsmændene var kommet frem til, og ca. det dobbelte af Taksationskommissionens konklusion. Retten lagde blandt andet vægt på, at Aarhus Kommune selv havde foretaget en del opkøb af jord til byudvikling, hvor købsprisen var i den størrelsesorden. Retten kom også frem til, at der skulle ske et mindre fradrag for fordele, fordi letbanen trods alt medførte en vis værdistigning af grundene i byudviklingsområdet. Aarhus Letbane ankede dommen til Vestre Landsret.

Vestre Landsrets dom

Ved landsretten påstod lodsejerne byrettens afgørelse stadfæstet. Aarhus Letbane gentog sin påstand fra byretten om, at lodsejerne skulle tilbagebetale al erstatning, der oversteg prisen for almindelig landbrugsjord (20 kr./m²). Kravet om tilbagebetaling var på i alt 861.900 kr.

For det første kom landsretten frem til, at der ikke var grund til at tilsidesætte Taksationskommissionens vurdering af forventningsværdien, der medførte erstatninger på samlet set 40 eller 50 kr./m² (det vil sige et pristillæg = forventningsværdi på hhv. 20 og 30 kr.) for de fire berørte ejendomme. Landsretten så tilsyneladende mere nuanceret på de mange oplysninger om købspriser, der blev fremlagt som dokumentation, heriblandt Aarhus Kommunes køb af perspektivarealer. Desuden hæftede landsretten sig også ved, at syns- og skønsforretningen først fandt sted fem år efter ekspropriationen. Når landsretten specifikt nævner dette, må man antage, at det er fordi landsretten mener, at det spillede en rolle.

For det andet kom landsretten frem til, at der i allerhøjeste grad var tale om fordele og værdiforøgelse for ejendommene i området, når man så på, hvilken betydning letbanen blev tillagt for udviklingen af den nye bydel ”Nye”.  Landsretten fandt i overensstemmelse med bevisførelsen og vidneforklaringerne – bl.a. fra Aarhus Kommunes daværende stadsarkitekt, at letbanen var en forudsætning for en byudvikling af den karakter, der er planlagt i området, og at letbanen har været nødvendig, for at der kan ske en udvikling af de omhandlende perspektivarealer. Konklusionen blev, at værdiforøgelserne for restejendommene beløbsmæssigt oversteg de af Taksationskommissionen fastsatte erstatninger.

Med den begrundelse konkluderede Vestre Landsret, at lodsejerne kun havde krav på arealerstatning som almindelig landbrugsjord = 20 kr./m². Al arealerstatning ud over dette beløb skulle tilbagebetales til Aarhus Letbane. Lodsejerne blev også dømt til at betale sagsomkostningerne på i alt. 1.211.704,80 kr.

Det skal bemærkes at Aarhus Letbane ikke havde nedlagt påstand om, at erstatningen helt skulle bortfalde, men kun beløbet, der oversteg ordinær erstatning uden tanke på forventningsværdi. Det er således uvist, om Landsretten i givet fald ville have vurderet, at restejendommenes værdistigning ville have medført en samlet erstatning på 0 kr.

I forhold til fradrag for fordele forholder landsretten sig også til et principielt forhold, nemlig spørgsmål om generelle fordele kontra specifikke fordele. Af dommen fremgår at fordelen skal fradrages ”… uanset om også andre ejendomme har opnået værdistigning som følge af anlægget…” Sagt med andre ord skulle der også ske fradrag for fordele, selvom det var generelle fordele.

perspektiv

Da vi her på ”Treoghalvfjerds” omtalte dommen fra Retten i Aarhus, indledte vi med at konstatere, at det er svært at overbevise de takserende myndigheder og domstolene om, at en højklasset kollektiv trafikløsning medfører fordele for naboejendommene.

Med dommen fra Vestre Landsret er der taget et skridt i retning af, at fradrag for fordele skal tages alvorligt. Der verserer også sager ved domstolene om fradrag for fordele ved Odense Letbane, hvor Taksationskommissionen indtil nu har været meget afvisende over for at anerkende, at letbanen skulle være en fordel, der skal fradrages i erstatningen. Det er spændende, om dommen fra Aarhus vil sætte aftryk på sagerne i Odense.

Det er tankevækkende at Vestre Landsret lægger mere vægt på Taksationskommissionens afgørelse end syns- og skønsmændenes vurdering. Det er ikke første gang, at der opstår spørgsmål om, hvem domstolene skal lægge mest vægt på. Se blandt andet Hans Faarups omtale af sagen om ekspropriation til Skejby-Skødstrup motorvejen i Dansk Vejtidsskrift, august 2008, hvor Vestre Landsret fejede syns- og skønsmændenes vurdering af bordet.

Spørgsmål om forventningsværdi og fradrag for fordele kommer ofte i spil ved ekspropriation til større trafikanlæg og ved ekspropriation af arealer i kommende byudviklingsområder. Men det er også spørgsmål, der kan opstå ved ekspropriation til ledningsanlæg, regnvandsbassiner og sågar visse former for offentlige anlæg.

I mange tidligere projekter har der i sager vedrørende fradrag for fordele været grundlæggende teoretisk uenighed om, hvorvidt fordelene skal være specifikke for den/de berørte ejendomme for at kunne fradrages, eller om også generelle fordele for et større område kan fradrages i erstatningerne for de berørte ejendomme. Et synspunkt i den diskussion er, at det kan synes urimelig, at de berørte ejendomme, skal ”betale” for den fordel, som de øvrige ikke berørte ejendomme også opnår. Uanset hvad man måtte mene herom, er det vigtigt, at Landsretten forholder sig til spørgsmålet.

Vil du vide mere?

Jakob Anholm Hansen, landinspektør, senior specialist, jkha@cowi.com, mobil 4176 1990

Mads Sanddal Jeppesen, landinspektør, teknisk chef, msje@cowi.com, mobil 2469 6642