En ny afgørelse fra Byretten i Aarhus sætter blandt andet fokus på fradrag for fordele. Der er noget, der tyder på, at det er svært at overbevise de takserende myndigheder og domstolene om, at en højklasset kollektiv trafikløsning medfører fordele for naboejendommene.
Aarhus Letbane
I 2013 blev der gennemført en ekspropriation til anlæg af Aarhus Letbane, blandt andet gennem en række landbrugsejendomme ved Elev mellem Lisbjerg og Lystrup nord for Aarhus.
De pågældende arealer havde været udpeget som muligt byvækstområde siden 1966. I 2001 blev arealerne optaget i kommuneplanen som perspektivarealer, det vil sige som interesseområde for byudvikling, efter 2021, (med mulighed for fremrykning til 2013). I 2007-2009 begyndte en privat udvikler at udarbejde planer for området, og den private udvikler indgik bl.a. en aftale om køberet til 107 ha for 450 kr./m2 med en af de berørte lodsejere i sagen. Aarhus Kommune begyndte samtidig at gennemføre opkøb af jord i området.
Statens Ekspropriationskommission og Taksationskommissionen fastsatte erstatningen for perspektivarealerne til hhv. 50 og 40 kr./m² hvoraf der var enighed om, at den almindelige landbrugsjordspris udgjorde 20 kr./m². Tillægget – eller forventningsværdien – var dermed på mellem 20 og 30 kr./m². Den højeste erstatning blev givet for de arealer, der stod til at blive taget først i brug til byudvikling. Derudover blev der fastsat individuelle erstatninger for landbrugsmæssige ulemper, herunder gennemskæring og defigurering.
Fire lodsejere inden for perspektivarealet indbragte sagerne for byretten i 2014 og nu næsten otte år senere foreligger dommen fra Retten i Aarhus. Det langstrakte forløb afspejler bl.a., at der er afholdt syn og skøn med mere end 100 spørgsmål til syns- og skønsmændene.
Syns- og skønsmændene nåede frem til, at alle de eksproprierede arealer inden for perspektivarealet havde samme værdi: 130 kr./m². Heraf blev 30 kr./m² vurderet til at skyldes letbanens etablering, så den reelle værdi, der skulle erstattes, måtte være 100 kr./m².
Fradrag for fordele
Aarhus Letbane gjorde gældende, at letbanen var af afgørende betydning for byudviklingen og nedlagde påstand om, at der skulle ske fradrag for fordele – eventuelt sådan at erstatningen helt skulle bortfalde. Dette spørgsmål blev rejst af Aarhus Letbane allerede for Taksationskommissionen, men kommissionen tog ikke konkret stilling til spørgsmålet.
Syns- og skønsmændene havde meget tydeligt skrevet i deres besvarelse af spørgsmålene, at letbanen i sig selv medførte en værdistigning på 30 kr./m² ved alle fire ejendomme, og at denne værdistigning var gældende for alle ejendommenes restarealer inden for perspektivarealet.
Syns- og skønsmændene beregnede ovenikøbet den helt konkrete værdistigning som følge af letbanen på alle fire ejendomme. Beregningen viste, at hvis de implicerede ejendomme alle fik en værdistigning på 30 kr./m² på deres tilbageværende arealer som følge af letbanen, ville det i praksis medføre en værdistigning på restejendommene, der var større end værdien af det eksproprierede areal. I sådan en situation kan der efter både teori og praksis ske reduktion i erstatningen i form af fradrag for fordele.
Byretten i Aarhus fastsatte erstatningen for perspektivarealerne til i alt 100 kr./m²ud fra skønsmændenes besvarelser, som følge af flere kommunale købstilbud i området og som følge af, at Aarhus Kommune i 2010 selv opkøbte en ejendom inden for perspektivarealet til omkring 100 kr./m².
Retten lagde som syns- og skønsmændene til grund, at de eksproprierede arealer havde et værditillæg på 30 kr./m², der skyldtes letbanen. Denne værdiforøgelse skulle ikke erstattes.
Derimod kom retten frem til, at der ikke skulle ske fradrag for fordele for restejendommene. Dette på trods af syns- og skønsmændenes besvarelser og på trods af teori og praksis på området. Erstatningen bortfaldt dermed ikke. Retten lagde vægt på at letbanen var et element i, – men ikke en forudsætning for byudviklingen ved Elev. Retten lagde desuden vægt på, at udviklingen af perspektivarealerne under alle omstændigheder vil komme til at ske henset til beliggenheden i forhold til Aarhus centrum.
Retten afviste desuden kravet om væsentlig højere erstatning for landbrugsmæssige ulemper til en af lodsejerne, da syns- og skønsmændenes beregninger af omvejserstatning og defigurering ikke var godtgjort at være i overensstemmelse med gældende praksis.
Perspektiv
Rettens begrundelse om, at letbanen var et element i – men ikke en forudsætning for byudviklingen – virker noget kort for hovedet. Det virker som et misforstået forsigtighedsprincip, når retten på den ene side konstaterer, at der hvilede en fordel på de eksproprierede arealer, mens der på den anden side ikke var nogen fordel for restejendommene.
Der verserer på nuværende tidspunkt også sager fra Odense Letbane i retssystemet. I Odense har det indtil nu været svært at overbevise taksationskommissionen og domstolene om fradrag for fordele, som følge af kollektiv transport. Den positive effekt og betydning af god og langtidsholdbar kollektiv trafik på ejendomspriserne er veldokumenteret, men domstolene har indtil videre ladet grundejerne få fordelene fra både erstatningen og den samfundsskabte værdistigning. Det lader til at være meget svært at løfte bevisbyrden angående fradrag for fordele.
Vil du vide mere så kontakt.
Mads Sanddal Jeppesen, Landinspektør, Fagchef, msje@cowi.com
Anne Blak Eskjær Mathiesen, Cand. Jur., Senior Specialist, aemn@cowi.com
treoghalvfjerds 