En Overtaksationskendelse fra Aarhus viser hvilken betydning det har for arealprisen, at arealer er udpeget til perspektivarealer i planlægningen, når der sker ekspropriation til trafikanlæg.
I den konkrete sag kan det diskuteres om sammenligningshandlerne på grund af tidsmæssig og geografisk afstand overhovedet kunne anvendes. Det kan i hvert fald medføre en vis risiko for at komme ud i teoretiske betragtninger om prisudvikling og prisforskelle over tid og sted.
Giber Ringvej
I 2019 gennemførte Aarhus Kommune ekspropriation til en ny vejforbindelse syd om Aarhus, Giber Ringvej (Bering-Beder vejen). Vejen forløber fra Kolt til Beder, en strækning på i alt 12 km.
Ved vejens slutpunkt i Beder blev der eksproprieret 78.930 m² fra en landbrugsejendom uden bygninger. Der var to centrale punkter, der var relevante:
- Perspektivareal: Et areal på 24.444 m² havde været udlagt til perspektivareal i kommuneplanen mellem 2009 og 2017.
- Pesticidforbud: Et andet areal på 54.486 m² var omfattet af servitut om forbud mod brug af pesticider.
Det blev efterprøvet i to runder, hvordan disse to forhold ville påvirke arealprisen, da erstatningen blev indbragt for både taksations- og overtaksationskommissionen.
For perspektivarealets vedkommende var det Aarhus Kommunes opfattelse, at arealet burde erstattes med 40 kr./m². Lodsejerens krav lå temmelig langt over dette beløb, nemlig på 669 kr./m2.
Når planerne ændres
En hovedregel i planlægning er, at en ændring af planlægningen er erstatningsfri regulering. Kommunen kan som planmyndighed som udgangspunkt frit ændre eller opgive planer, uden at lodsejeren har krav på erstatning herfor. Med andre ord falder værdien tilbage til almindelig landbrugsjordspris. Men hvordan forholder det sig, når planlægningen opgives og der efterfølgende foretages en ekspropriation? I dette tilfælde, opgav kommunen byudviklingen, fordi der viste sig behov for at anlægge en større overordnet vej det pågældende sted.
Der var enighed mellem Parterne i sagen om, at perspektivarealet var opgivet på grund af vejen. Lodsejeren ville med andre ord efter alt at dømme have haft mulighed for at udvikle området, hvis ikke vejen var kommet på tværs. Sagens parter og Overtaksationskommissionen var enige om, at forventningsværdien skal erstattes, når planlægningen opgives til fordel for et vejanlæg, som der efterfølgende blev eksproprieret til.
Som altid i ekspropriationssager er det en god idé at undersøge handler med sammenlignelige arealer. Udfordringen var, at der i Beder ingen nyere handler var med lignende arealer med samme planmæssige status. I nabobyen Malling, ca. 2,5 km længere mod syd, havde Aarhus Kommune imidlertid købt stort ind af arealer både inden for og uden for perspektivarealer, men de fleste handler lå dog nogle år tilbage til, omkring 2009-2012. Prisniveauet for disse handler ved Malling svingede mellem ca. 85 og 140 kr./m². Disse handler kom til at blive afgørende for udfaldet af erstatningsspørgsmålet i sagen i Beder.
Overtaksationskommissionens flertal (4-1) fandt, at erstatningen for det forhenværende perspektivareal skulle fastsættes til 200 kr./m². Et af overtaksationskommissionens medlemmer mente, at erstatningen skulle være 300 kr./m². Overtaksationskommissionen lagde vægt på handlerne fra Malling og samtidig korrigerede de for prisudviklingen og beliggenheden i forhold til Aarhus. Det blev også tillagt vægt, at et perspektivareal trods alt har en usikkerhed om den fremtidige anvendelse og at dette indebærer en risiko for en investor. I kommuneplanen fremgår det ikke, om et perspektivareal skal bruges til boliger, erhverv eller offentlige formål. Det har selvsagt betydning for den mulige fortjeneste.
Det bemærkes, at der var tale om en forhøjelse af Taksationskommissionens afgørelse, der lød på 160 kr./m².
Begge kommissioner afviste i øvrigt at yde erstatning for den del af det tidligere perspektivareal, der ikke blev eksproprieret til vejen. Dette areal udgjorde ca. 17.000 m² og overtaksationskommissionen slog fast, at der for dette areals vedkommende var tale om en erstatningsfri regulering.
Betydningen af et pesticid-forbud
Med hensyn til de øvrige arealer, der var omfattet af en servitut om forbud mod brug af pesticider, kom Overtaksationskommissionen frem til, at arealerstatningen skulle være 7 kr./m². Her kom det til at spille en helt afgørende rolle, at samme Overtaksationskommission kun få måneder tidligere havde truffet afgørelse i de såkaldte Beder-sager, hvor en række landbrugsejendomme var blevet pålagt forbud mod brug af pesticider. På den aktuelle ejendom var forbuddet stiftet ved en frivillig aftale og mod en mindre erstatning end der blev tilkendt i Beder-sagerne. Overtaksationskommissionen kunne imidlertid ikke sidde overhørig, at den selv havde fastslået, at arealer med forbud mod pesticider ville have en fremtidig værdi på 70.000 kr./ha.
Perspektiv
Sagen viser, at kommunernes egne opkøb af arealer tillægges stor betydning, når der skal sættes et beløb på forventningsværdien. Kommunerne arbejder formodentlig med en anden risikoprofil og tidshorisont end private investorer, og man kan derfor diskutere, om kommunernes jordkøb er 100% retvisende for prisen i handel og vandel. I hvert fald kan det vel ikke afvises, at en kommune har større tålmodighed og større risikovillighed end private investorer, når det kommer til jordkøb med henblik på byudvikling. I et kommende indlæg sætter vi fokus på en ny afgørelse fra Byretten i Aarhus der blandt andet har fokus på fradrag for fordele.
Mads Sanddal Jeppesen, Landinspektør, Fagchef, msje@cowi.com
Anne Blak Eskjær Mathiesen, Cand. Jur., Senior Specialist, aemn@cowi.com
treoghalvfjerds 