Servituterstatning – kan du regne den ud?

Ved etablering af nye forsyningsledninger er det næsten uden undtagelse reglen, at ledningerne sikres med tinglysning af en servitut.

Det er også hovedreglen, at servitutten udløser erstatning til grundejeren. I de senere år har netop udbetaling af erstatning fået stor betydning for fortolkningen af gæsteprincippet, hvilket er omtalt i tidligere indlæg her på bloggen.

Der har imidlertid været forskellige tilgange til, hvordan erstatningen fastlægges.

For ledninger i landbrugsarealer er der som regel ikke den store diskussion. Landbrugets organisationer og dele af forsyningsbranchen udgiver hvert år landsaftaler med opdaterede takster for servitutter og graveskader i forbindelse med ledningsanlæg i landbrugsjord.

I byområder har billedet været mere broget.

Nogle ledningsejere har i adskillige år arbejdet med det udgangspunkt, at servituterstatningen fastsættes som en fast takst pr m².

Andre ledningsejere har arbejdet med det princip, at servituterstatningen fastsættes som en procentdel af grundværdien, f.eks. 50% eller 33 % af grundværdien.

I begge tilfælde er det set, at principperne blevet understøttet af lokale taksationskommissioner. Man har derfor ikke kunnet sige, at der har været et fast og ensartet praksis på tværs af landet.

I et par nyere afgørelser er der taget stilling til netop disse spørgsmål:

Den statslige taksationskommission for Sjælland har den 6. februar 2020 afsagt kendelse i en sag, hvor der var gennemført ekspropriation til omlægning af ledninger ved Fisketorvet Shoppingcenter i København. Ledningerne blev etableret med normale vilkår, det vil sige et servitutbælte til beskyttelse af ledningerne og fravigelse af gæsteprincippet.

Fisketorvet Shoppingcenter gjorde gældende, at der skulle betales en betydelig erstatning, ca. 3 mio. kr., bl.a. fordi ejendommens fremtidige udbygningsmuligheder blev forringet. Ledningsejerne gjorde gældende, at der kun skulle betales normal servituterstatning, hvilket i den konkrete sag blev sat til 35 kr./m².

Taksationskommissionen tiltrådte, at der skulle betales almindelig servituterstatning som et fast beløb pr. m². Taksationskommissionen vurderede, at servitutterne ikke påvirkede ejendommens udbygningsmuligheder i et sådant omfang, at det skulle udløse særlig erstatning. Erstatningen for 337 m² servitutareal blev derfor alene fastsat til 35 kr./m². Taksationskommissionen fandt at der alene skulle ydes erstatning “for den ulempe, der er forbundet med håndtering af servitutten i forbindelse med tinglysning m.v., og den agtpågivenhed, der skal udvises.”

Den kommunale taksationskommission for Vejle har i en afgørelse af 21. juni 2021 taget til stilling til det principielle spørgsmål om, hvilken af de to beregningsmetoder for erstatning, der skal benyttes. Kolding Kommune og det lokale forsyningsselskab BlueKolding var ikke enige om metoden, og sagen blev derfor behandlet af taksationskommissionen.

Sagen drejede sig om en ny spildevandsledning, der var ført gennem to kommunale ejendomme, der blev anvendt til marina og bådoplag samt skov og natur. Servitutpålægget omfattede i alt ca. 3.900 m² på sædvanlige vilkår med servitutbælte og fravigelse af gæsteprincippet.

Kolding Kommune ønskede erstatningen fastsat som 50% af den offentlige grundværdi, hvilket ville svare til hhv. 75 kr./m² og 135 kr./m².

BlueKolding ønskede erstatningen fastsat som et fast beløb pr. m², hvilket efter en konkret vurdering blev skønnet til 20 kr./m², når der blev taget hensyn til arealernes forholdsvis ekstensive udnyttelse.

Taksationskommissionen lagde vægt på en ret omfattende praksis, der blev fremlagt af BlueKolding. Taksationskommissionen konstaterede, at man ved at bruge en fast erstatning pr. m²kan sikre, at værdiforringelsen af helt sammenlignelige ejendomme vurderes ens, uanset at de er vurderet forskelligt i den offentlige vurdering.

Herefter blev erstatningen fastsat til 20 kr./m².

Som det også var tilfældet i sagen fra Fisketorvet, vurderede taksationskommissionen, at der ikke kunne blive tale om erstatning for fremtidige ledningsflytninger som følge af ændret udnyttelse eller udbygning af ejendommene. Det blev altså i begge sager anset for teoretisk og ikke understøttet i planlægningen for ejendommene.

Sagerne viser, at der efter alt at dømme betales overpris for servituterstatning, hvis man pr. automatik fastsætter erstatningen til en procentdel af grundværdien.

Beregningsprincip

Servituterstatning ved ledninger i byområder o.lign. bør altså fastsættes efter dette princip:

Erstatning = (Fast enhedsbeløb x m²) + eventuelle øvrige ulemper.

Fra de seneste tilgængelige kendelser lader det til, at det øvre niveau for selve servituterstatningen ligger mellem 35 og 40 kr./m² i øjeblikket. Erstatningen for øvrige ulemper må skønnes individuelt, f.eks. værdien af ikke længere at kunne bygge en carport eller en terrasse.

Hvis du vil vide mere:

Fagchef Mads Sanddal Jeppesen MSJE@COWI.com

Senior Jurist Anne Blak Eskjær Mathiesen AEMN@COWI.com