Bag ved den for nogen lidt kontroversielle overskrift gemmer der sig en nylig afgørelse ved Landsretten – for princippet om brug af den offentlige vurdering ved mangel af sammenlignelige handler stadfæstes.
Banedanmark har med bistand fra COWI A/S og Kammeradvokaten ført en taksationssag for både By- og Landsret vedr. fastsættelse af erstatning for arealafståelse på et areal som på købstidspunkt var belagt med en arealreservation, hvilket lodsejer var bekendt med og havde anerkendt i den oprindelige købsaftale.
Taksationskommissionen havde indledningsvist tilkendt, og udbetalt en erstatning baseret på den offentlige vurdering tillagt erstatning for anlæg opført på fjernelsesvilkår i form af etablering og opsætning af skurvogn, befæstelse/planering af grunden mv. Byretten og senere Landsret stadfæstede i januar 2020, at der ikke gives erstatning for anlæg, og at for meget udbetalt erstatning skal tilbagebetales til myndigheden.
Resultatet beror dels på det faktum, at lodsejer ved erhvervelse var bekendt med arealreservationen, og dels at en arealreservation i sig selv er en erstatningsfri regulering svarede til en lokalplan, der begrænser anvendelse af en ejendom.
I relation til selve erstatningsfastsættelsen er udgangspunktet for en arealafståelseserstatning “ejendomsværdien i handel og vandel (markedsværdi)”. I den konkrete sag var det ikke muligt at fremlægge sammenlignelige handler indgået på ekspropriationstidspunktet, hvorfor lodsejer havde indhentet en valuarvurdering. Valuarvurderingen tog udgangspunkt i brugsværdien (lejeværdien) beregnet på baggrund af en skønnet årlig lejeindtægt forrentet med 8,5%. Overfor dette stod den offentlige vurdering.
Landsretten afviste at lægge brugsværdien til grund med henvisning til at erstatning skal ske på baggrund af ejendommens værdi i handel og vandel, og stadfæster Byrettens udtalelse om, at såfremt der ikke findes relevante sammenligningsejendomme tages der udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering.
Dommen
Dommen underbygger, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kun er et skattemæssigt redskab, men også et udtryk for ejendomsværdien i handel og vandel og skal tillægges afgørende vægt, når der ikke eksisterer sammenlignelige handler i området. Eller at det i hvert fald kræver en endog meget væsentlig dokumentation for reelle indtægter, f.eks. lejeindtægter, såfremt brugsværdien skal tillægges betydning.
Begge domstole lægger sig derudover tæt op ad Taksationskommissionens afgørelse og udtaler, at kommissionen besidder en særlig sagkundskab på dette område, og at der i overensstemmelse med praksis er en formodning for rigtigheden af kommissionens vurderinger.
I ekspropriationssager med mangel på sammenligningsejendomme skal man derfor være opmærksom på afgørelsen, og muligheden for at anvende den offentlige vurdering som udgangspunkt ved fastsættelse af erstatninger.
Vil du vide mere…
Regitze Elmsted, reee@cowi.com, +45 5640 4704, LinkedIn
Morten Krebs, mtk@cowi.com, +45 5640 1047, LinkedIn
treoghalvfjerds 