Ekspropriationer omfatter jævnligt erhvervsejendomme, der er udlejet, således at der opstår spørgsmål om erstatningsfastsættelsen over for lejeren ved ekspropriation af en erhvervslejeaftale. En nyere udvikling i taksationspraksis har betydet, at såvel erhvervslejere som anlægsmyndigheder bør være ekstra opmærksomme i forbindelse med erstatningsfastsættelsen.
Ved ekspropriation af erhvervsejendomme anbefaler COWI derfor, at der foretages en nøje analyse af de erhvervslejekontrakter, der hviler på ejendommen – både af hensyn til fastsættelsen af den korrekte ekspropriationserstatning og for at afdække mulighederne for at bringe lejeaftalen til ophør uden ekspropriation. Nogle nyere afgørelser fra taksationsmyndighederne viser, at der i endnu højere grad er opstået behov for en sådan analyse. Konsekvenserne af afgørelserne beskrives nedenfor.
Grundprincippet
Det centrale ved erstatningsfastsættelsen er, hvilken retsstilling lejeren ville have haft, hvis udlejeren havde opsagt lejeren med det samme varsel, som ekspropriationen bringer lejeaftalen til ophør med. Hvis lejeren med dette varsel ikke ville have haft et erstatningskrav mod udlejeren, har lejeren heller ikke et krav på ekspropriationserstatning, da ekspropriationen ikke har påført lejeren et selvstændigt (yderligere) tab. Derimod kan lejeren – hvis der er særskilt hjemmel til det – have krav på en særlig godtgørelse i forbindelse med ekspropriationen.
Erhvervslejelovens erstatningsregler
Erhvervslejeloven (ELL) indeholder to bestemmelser om erstatning henholdsvis godtgørelse til erhvervslejeren ved opsigelse som følge af ekspropriation: §§ 66 og 78.
Af ELL § 66, stk. 1, følger det, at udlejeren (bortset fra nogle særlige lejeforhold omfattet af ELL § 61, stk. 1) ved opsigelse af lejeren skal betale lejeren erstatning for det tab, han lider som følge af opsigelsen. Eksempler på, hvilke tab lejeren blandt andet kan kræve erstattet, fremgår af ELL § 66, stk. 2.
Af ELL § 78, stk. 1, følger det, at erhvervslejeren ved opsigelse som følge af ekspropriation har ret til en godtgørelse, hvis lejerens virksomhed videreføres, og der er lidt et tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået. Af § 78, stk. 2, fremgår det, at godtgørelse kan ydes til dækning af:
1) tab på inventar og installationer,
2) driftstab i flytteperioden,
3) flytteudgifter og
4) rimelige udgifter til sagkyndig bistand.
Listen over de poster, der kan ydes godtgørelse for, må efter ordlyden og sammenhængen anses for at være udtømmende. Der er ikke i dansk ret et almindeligt krav på at få godtgørelse af udgifter, hvorfor lejerens ret hertil må anses for begrænset til de i loven udtrykkeligt nævnte tilfælde.
Af bemærkningerne til ELL § 78, (der bygger på lejelovens § 85 d; lovforslag nr. 102 af 14. december 1994,) fremgår, at reglen tager sigte på tilfælde, hvor en erhvervslejer, der ikke er omfattet af ELL § 66, i forbindelse med en ekspropriation opsiges med kontraktmæssigt varsel, og derfor ikke har ret til erstatning. I stedet kan erhvervslejeren have ret til en godtgørelse efter ELL § 78. Det fremgår derfor også af ELL § 78, stk. 3, at godtgørelse efter stk. 1 nedsættes, i det omfang der ydes erstatning. Ifølge bemærkningerne (lovforslag nr. 33 af 13. oktober 1999) gælder dette, uanset om der ydes erstatning efter almindelige regler for ekspropriation eller efter den lejeretlige regel i ELL § 66.
Taksationspraksis
I maj 2016 er der afsagt en overtaksationskendelse (MAD 2016. 362), hvor en kommune ved ekspropriation erhvervede en ejendom, og derefter – som ejer/udlejer – opsagde en erhvervslejer i den eksproprierede ejendom. Herom anførte overtaksationskommissionen:
”En sådan opsigelse kan efter … § 78 udløse et krav på godtgørelse til dækning af tab på inventar og installationer, driftstab i flytteperioden, flytteudgifter og rimelige udgifter til sagkyndig bistand, jf. … § 78, stk. 1 og stk. 2. Disse bestemmelser må antages i ekspropriationstilfælde at træde i stedet for erstatningsbestemmelserne i … § 66, som ikke kan påkendes af taksationskommissionen.”
Denne kendelse er efterfølgende blevet påberåbt i flere andre sager og har blandt andet ført til, at Taksationskommissionen for Fyn og sydlige Jylland i flere sager (f.eks. i sag nr. TS 81101-00013 – TC Gulve A/S) har anført følgende:
”Taksationskommissionen finder, at … § 78, stk. 1 og 2 bringes i anvendelse ved behandling af Lejers krav om godtgørelse ved ekspropriation af en erhvervslejekontrakt. Derved bringes erhvervslejelovens § 66 ikke i anvendelse, jf. lex specialis.”
Herefter fastsatte Taksationskommissionen i sagen en godtgørelse efter ELL § 78 på 775.000 kr., hvorefter kommissionen anførte: ”Taksationskommissionen finder, at lejer herudover efter almindelige ekspropriationsretlige regler er berettiget til godtgørelse for andet tab ved at skulle flytte, herunder for omsætningsnedgang.” (understreget her). Kommissionen fastsatte herefter en yderligere godtgørelse på 800.000 kr.
Konsekvenser af kendelserne
Af bemærkningerne til ELL § 78 fremgår, at bestemmelsen ikke er en lex specialis-regel, der ved ekspropriation gælder i stedet for ELL § 66. Derimod er § 78 subsidiær i forhold til ELL § 66. § 78 skal sikre erhvervslejeren en vis grad af godtgørelse, i det omfang at lejeren ikke er berettiget til erstatning efter § 66. Derfor bør det først undersøges, om erhvervslejeren har krav på erstatning efter ELL § 66 eller efter almindelige ekspropriationsretlige regler. Først derefter skal det vurderes, om lejeren har ret til (yderligere) godtgørelse efter § 78.
Erstatningen kan blive for lav
Hvis ELL § 66 ”springes over”, risikerer en lejer at få for lidt i erstatning. Det mest åbenbare eksempel herpå er de såkaldt erhvervsbeskyttede lejere, jf. ELL § 62. Af ELL § 66, stk. 3, fremgår, at lejere, der er omfattet af § 62, har ret til en godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen (mistet goodwill). Hvis lex specialis-betragtningen anvendes, indebærer det, at erhvervslejere aldrig vil have ret til erstatning for mistet goodwill ved ekspropriation, da ELL § 66, stk. 3, i så fald ikke kan anvendes, og da § 78 ikke indeholder hjemmel til en godtgørelse for mistet goodwill.
Erstatningen kan blive for høj
Når Taksationskommissionen giver lejeren en ret til godtgørelse efter ELL § 78 og derudover efter almindelige ekspropriationsretlige principper giver lejeren en yderligere godtgørelse, risikerer anlægsmyndigheden endvidere at komme til at betale for meget i erstatning. Efter almindelige ekspropriationsretlige principper er der ikke hjemmel til at udbetale en godtgørelse. Der er alene hjemmel til at udbetale en erstatning, hvis betingelserne herfor er opfyldt (ansvarsgrundlag, årsagssammenhæng, tab m.v.). Hvis der på ekspropriationsretligt grundlag udbetales erstatning, følger det imidlertid af ELL § 78, stk. 3, at erstatningen skal fradrages i den godtgørelse, der kan gives efter ELL § 78, stk. 1 og 2, således at kun den del af godtgørelsen, som eventuelt overstiger erstatningen, udbetales. På denne måde er ELL § 78 som nævnt subsidiær i forhold til ekspropriationserstatningen. Hvis der både betales godtgørelse efter ELL § 78 og erstatning efter de ekspropriationsretlige regler, kommer anlægsmyndigheden til at betale for meget, og ELL § 78 anvendes i strid med forarbejderne.
Kontakt
Har du spørgsmål eller vil vide mere, er du altid velkommen til at kontakte
Peter Mortensen / pemo@cowi.com
treoghalvfjerds 