Højesteret: Kollektiv trafik er en fordel

Langstrakt sag finder sin afslutning

Cirka 11 år og 9 måneder efter ekspropriationerne til Aarhus Letbane har Højesteret den 23. oktober 2024 sat punktum i de sidste erstatningssager.

Her på Treoghalvfjerds har vi tidligere omtalt sagerne, der har været omkring både Retten i Aarhus og Vestre Landsret:

Fordele – findes de egentligt ?? – treoghalvfjerds

Fradrag for fordele: Vestre Landsret skærer igennem – treoghalvfjerds

Skåret helt ind til benet handlede sagen for Højesteret om, hvorvidt der kunne der ske fradrag for fordele i erstatningen?

Fradrag for fordele er udtryk for, at der kan ske en reduktion af erstatningen, hvis lodsejeren får en økonomisk fordel af det anlæg, der eksproprieres til.

De eksproprierede arealer i den nordlige ende af Aarhus havde i mange år inden ekspropriationen været en del af planlægningen til nye byvækstområder, og fra 2009 havde de status som perspektivareal i kommuneplanen. Derfor havde det lige fra sagens start også været et tema, om der var forventningsværdi, som skulle erstattes. Forventningsværdi er et begreb, der opstår, når ubebyggede arealer – normalt landbrugsjord – i forbindelse med den kommunale planlægning udlægges til perspektivarealer m.v. der på sigt tiltænkes omdannet til byformål. Forventningsværdien er den værdistigning som arealerne får i takt med, at planlægningen bliver mere og mere konkret.

Højesterets dom

Lodsejerne havde fået bevilget 3. instans prøvelse, da sagerne blev anset for at være principielle. Højesteret havde sat fem dommere på sagen.

For Højesteret kom en del af diskussionen til at handle om, hvorvidt letbanen var en forudsætning for at byudviklingen kunne finde sted.

I Højesteret (som det også var tilfældet i Byretten og Landsretten) var Aarhus Letbanes synspunkt, at erstatningen højst kunne udgøre den landbrugsmæssige værdi på 20 kr./m². Det var altså ikke letbanens påstand, at erstatningen helt skulle bortfalde på grund af fordele, uanset hvor stor en værdistigning, der måtte være på restejendommene.

Højesteret konkluderede kort og godt, at der skal ske fradrag for den værdiforøgelse, som ekspropriationsanlægget (letbanen) har tilført restejendommene.

Ud fra Taksationskommissionens og syns- og skønsmændenes vurderinger, konkluderede Højesteret, at der som følge af letbanen er sket en værdiforøgelse af restejendommene, og at denne værdiforøgelse overstiger erstatningerne for forventningsværdierne på de eksproprierede arealer. Højesteret lagde også vægt på ”…størrelsen og beliggenheden af lodsejernes restejendomme…”

Højesteret nåede yderligere frem til, at det ikke kan stilles som en betingelse for fradrag for fordele, at letbanen har været en forudsætning for, at ejendommene har fået ændrede (bedre) udnyttelsesmuligheder, eller at letbanen i det hele taget har været en forudsætning for byudvikling af en bestemt karakter.

Således stadfæstede Højesteret Vestre Landsrets dom, og erstatningen landede på 20 kr./m².

I praksis betød det, at de fire lodsejere i sagen skulle tilbagebetale i alt 861.900 kr., der var udbetalt til dem (+ procesrenter i ca. 10 år, der omtrentligt udgør et tilsvarende beløb).

Lodsejerne skulle også betale sagsomkostninger på i alt 1.211.704,80 kr. for behandlingen ved byretten og landsretten (igen plus renter). Sagsomkostningerne i Højesteret blev betalt af statskassen.

Endeligt er det værd at bemærke, at Højesteret gør sig den ulejlighed at præcisere fortolkningen af vejlovens § 51 om fradrag for fordele og den evindelige diskussion om specifikke fordele kontra generelle fordele. Af dommen fremgår nemlig at restejendommens værdiforøgelse skal fradrages “… uanset om der er tale om fordele, der alene tilføres den enkelte lodsejers restejendom, eller fordele der tillige tilføres andre som følge af den pågældende anlæg …” Højesteret henviser direkte til den navnkundige Blangstedgård-dom fra 1969 (UfR 1970.135/2), der ellers ofte kan tolkes i begge retninger, alt efter hvilket standpunkt der tales for.

Forløbet inden Højesterets dom

Planlægningen af en letbane i Aarhus-området tog for alvor fart omkring år 2000. Anlægsloven blev vedtaget i maj 2012. Senere samme år afholdt ekspropriationskommissionen en besigtigelsesforretning, hvor projektet blev godkendt.

Ekspropriation og taksation

Ekspropriation og taksationsforretninger blev gennemført i 2013.

Efter at der var gennemført ekspropriation, fastsatte Taksationskommissionen erstatningen for perspektivarealerne til hhv. 40 og 50 kr./m² hvoraf der var enighed om, at den almindelige landbrugsjordspris udgjorde 20 kr./m². Tillægget – eller forventningsværdien – udgjorde dermed hhv. 20 og 30 kr./m². Den højeste værdi blev sat på de arealer, der stod til at blive taget først i brug til byudvikling. En række lodsejere indbragte erstatningerne for domstolene i 2014.

Byrettens dom

Byretten i Aarhus fastsatte ved en dom i januar 2022 efter afholdelse af syn og skøn erstatningen for perspektivarealerne til i alt 100 kr./m². Retten tiltrådte, at de eksproprierede arealer havde et værditillæg på 30 kr./m², der skyldtes letbanen. Den samlede værdi var 130 kr./m², men værdiforøgelsen på 30 kr./m² skulle jf. sædvanlige erstatningsprincipper ikke erstattes.

Retten kom også frem til, at der ikke skulle ske fradrag for fordele for restejendommenes værdiforøgelse, til trods for at syns- og skønsmændene meget klart havde beskrevet dette i deres besvarelse og på trods af teori og praksis på området. Retten konstaterede også, at letbanen var et element i, – men ikke en forudsætning for byudviklingen ved Elev. Retten lagde desuden vægt på, at udviklingen af perspektivarealerne under alle omstændigheder ville komme til at ske henset til beliggenheden i forhold til Aarhus’ centrum.

Vestre Landsrets dom

Kort fortalt afviste Vestre Landsret ved en dom i oktober 2023 byrettens vurdering og afgørelse, men holdt sig i langt højere grad til Taksationskommissionens vurdering.
Landsretten fandt i overensstemmelse med bevisførelsen og vidneforklaringerne – bl.a. fra Aarhus Kommunes daværende stadsarkitekt, at letbanen var en forudsætning for en byudvikling af den karakter, der er planlagt i området, og at letbanen har været nødvendig, for at der kan ske en udvikling af de omhandlende perspektivarealer.

Konklusionen blev, at værdiforøgelserne for restejendommene beløbsmæssigt oversteg de af Taksationskommissionen fastsatte erstatninger.

Hvis det var blevet fremført som en påstand, kunne Landsretten i princippet derfor have tilkendt lodsejerne 0 kr. i erstatning. Men for landsretten havde Aarhus Letbane ikke nedlagt påstand om, at erstatningen helt skulle bortfalde, men alene beløbet, der oversteg ordinær landbrugsjordserstatning.

Derfor konkluderede Vestre Landsret, at lodsejerne kun havde krav på arealerstatning som almindelig landbrugsjord = 20 kr./m².

perspektiv

Højesteret cementerer, at højklasset kollektiv trafik naturligvis skal tages alvorligt og ikke kan fejes af bordet som uden betydning for byudvikling og værdien af ejendomme, der påtænkes udviklet, bebygget eller omdannet. Vigtig er Højesterets udtalelse om, at anlægget ikke skal være forudsætning for byudvikling, idet de færreste anlægsprojekter vil kunne opfylde en sådan betingelse. Med Højesterets udtalelse må det vigtigste være vurderingen af restejendommens værdiforøgelse sammenholdt med værdien af indgrebet.

I Odense verserer i øjeblikket flere retssager om fradrag for fordele som følge af ekspropriationerne til Odense Letbane. To sager behandles allerede ved domstolene, mens en række yderligere sager afventer resultatet af de igangværende domstolssager. Tilsvarende sager findes desuden i projektet for Hovedstadens Letbane. Med Højesterets afgørelse fra Aarhus må der være bragt nyt brændstof ind i sagerne i Odense og København, hvor det indtil videre har været en temmelig tung omgang, at få Taksationskommissionen til at anerkende fradrag for fordele.

Både Aarhus og Odense planlægger en udbygning af letbanenettet. I København investeres der stort i mere Metro, og BRT-buslinjer er på vej flere steder.

Der har i 10 år været forskningsbaseret dokumentation for, at investeringer i god kollektiv trafik afspejler sig i ejendomspriserne. I hvert fald i de største byer. Det blev dokumenteret af Københavns Universitets rapport ”Gevinster ved investeringer i byliv og bykvalitet” i 2014.

Kollektiv trafik er en stor investering for samfundet, og det kan virke rimeligt, at i hvert fald en del af gevinsten på ejendomspriserne forbliver i samfundets lomme. Omvendt kan det virke urimeligt at nogle “betaler” for fordelen, mens andre får den “gratis”. Selvom hver sag skal vurderes konkret, er det glædeligt at Højesteret nu har bidraget til yderligere forståelse af gældende praksis.

vil du vide mere?

Mads Sanddal Jeppesen, Teknisk chef, landinspektør, msje@cowi.com, mobil 2469 6642

Jakob Anholm Hansen, Senior specialist, landinspektør, jkha@cowi.com, mobil 4176 1990

Anne Blak Eskjær Mathiesen, Head of discipline, jurist, aemn@cowi.com, mobil 4176 0060

---

---

 

---