Udgangspunktet
Højesteret har i dommen UfR 2008.1434 H udtalt følgende: ”Ifølge Højesterets dom af 18. januar 2002 (U 2002.763 H) bør kapitaliseringsfaktoren for en løbende ydelse over en ukendt periode som udgangspunkt være 10.”
I sager om ekspropriation af en udlejningsejendom vil ejendommen i princippet kunne bestå i mange år frem, idet den løbende vil blive vedligeholdt. Vedligeholdsomkostningerne og øvrige omkostninger til at drive ejendommen vil måske udgøre 10-20 % af de samlede bruttolejeindtægter. Regner man fx med 20 % omkostninger, vil en kapitaliseringsfaktor på 10 af bruttolejeindtægten svare til kapitaliseringsfaktor på 12,5 af nettolejeindtægten, eller svarende til et afkastkrav af nettolejeindtægterne på 1/12,5 = 8 %. Kapitaliseringsfaktoren er altså et udtryk for en afkastforventning – og ikke et udtryk for i hvor mange år, man forventer at aktivet kaster af sig – derfor formuleringen ”ukendt periode”.
Uanset, om der er indgået tidsbegrænsede lejeaftaler på under 10 år eller lejeaftaler med uopsigelighed i op mod 30 år, ændrer dette ikke ved brugen af kapitaliseringsfaktoren. Ved den korte tidsbegrænsede aftale vil ejeren kunne genudleje ejendommen og dermed bevare det årlige afkast på ejendommen, og ved den lange uopsigelighed vil det årlige afkast være det samme. Det afgørende er med andre ord ikke, om lejeperiodens længde er kendt eller ukendt, men om aktivet består i en kendt eller ukendt periode.
Undtagelsen
Der har i praksis vist sig at være en undtagelse til at benytte kapitaliseringsfaktor 10, i de tilfælde, hvor der er tale om en ydelse i en kendt periode, hvorefter aktivet ikke længere består.
Dette kan være tilfældet, hvis udlejningsejendommen er en bygning på lejet grund, hvor ejeren af grunden kan opsige aftalen om leje af grunden (areal-lejeaftalen) med den virkning, at lejeren af grunden (og altså ejeren af bygningen) skal aflevere grunden i samme stand som han modtog den, nemlig ryddet og planeret.
Hvis lejeren kan opsiges
Såfremt grunden bliver eksproprieret på et tidspunkt, hvor eksproprianten kan nå at opsige areal-lejeaftalen på grunden inden for den aftalte opsigelsesperiode, skal bygningsejeren fraflytte areal-lejemålet uden erstatning, da han ikke er beskyttet af erhvervslejeloven, jf. KFE 1996.160. Hertil kommer, at bygningsejeren eventuelt også har en fraflytningsforpligtelse til at nedrive bygningen.
Hvis der udestår en uopsigelighedsperiode
Såfremt der stadig udestår en uopsigelighedsperiode i areal-lejekontrakten på fx 5 år, opstår spørgsmålet, hvordan man beregner erstatningen til bygningsejeren, som ville kunne opretholde lejeindtægter ved at udleje bygningen i den kendte periode på 5 år, hvorefter bygningen vil være værdiløs.
COWIs løsning
Det er COWIs vurdering, at man i sådanne tilfælde ikke kan bruge en kapitaliseringsfaktor, men må regne med en kapitaliseringssum, nemlig summen af de lejeindtægter, som kan opretholdes i den resterende periode, indtil bygningen bliver værdiløs. En fornuftig investor ville betale summen af disse nettolejeindtægter i nutidskroner i 5 år fratrukket nedrivningsforpligtelsen. Investors fortjeneste ved investeringen ligger i, at lejeindtægterne vil blive reguleret i løbet af de 5 år.
Såfremt udgiften til nedrivningsforpligtelsen overstiger kapitaliseringssummen, kan det diskuteres om erstatningen skal være 0,00 kr., da bygningen i så fald er værdiløs, eller om man kan gå skridtet videre og kræve differencen betalt af bygningsejeren i forbindelse med ekspropriationen.
Der kan argumenteres for, at differencen kan kræves af bygningsejeren, da man alternativt ville forære bygningsejeren en gave ved at frigøre ham for denne fremtidige forpligtelse, som den fornuftige ejer løbende må forventes at have hensat til. I øvrigt ville det være påfaldende, hvis man på den ene side kan fratrække nedrivningsforpligtelsen, når denne kan indeholdes i kapitaliseringssummen, mens man på den anden side ikke kan fratrække den, såfremt nedrivningsforpligtelsen ikke kan indeholdes i kapitaliseringssummen.
Såfremt der er en længere uopsigelighedsperiode på fx 30 år på areal-lejekontrakten inden ejendommen skal nedrives, vil en fornuftig investor regne på, om kapitaliseringssummen over 30 år fratrukket nedrivningsforpligtelsen, vil stå mål med andre investeringer i markedet. Den fornuftige investor vil formentlig nå frem til at ville betale en kapitaliseringsfaktor på 10 af bruttolejen, fratrukket nedrivningsforpligtelsen samt et fradrag for den afskrivning af ejendommen, der ligger og venter de næste 30 år. Uanset hvor mange år, der udestår i uopsigelighedsperioden, vil erstatningen derfor ikke kunne overstige kapitaliseringsfaktor 10.
Ved værdisætningen af bl.a. udlejningsejendomme må der altid foretages en vurdering af de konkrete forhold, herunder navnlig udlejerens retsstilling, grundlaget for og lovligheden af udlejerens virksomhed, bygninger og anlægsaktivers restlevetid, afskrivning m.v. COWI har i kraft af rådgivning af anlægsmyndigheder ved en række større anlægsprojekter en omfattende erfaring med værdisætning af udlejningsejendomme og vurdering af brugsværdi i øvrigt. COWI kan derfor være behjælpelig med løsningen af ovennævnte problemstillinger og en række andre forhold omkring ekspropriationserstatning.
Vil du vide mere?
Casper Thybo, Seniorjurist
cpth@cowi.dk, 5640 1526
treoghalvfjerds 