Egentlig ved vi det godt: Fremtidige købere skal kun respektere ledningsejers rettighed på ejendommen, hvis de kender til den på forhånd. Derfor bør forsyningsanlæg på private ejendomme altid tinglyses, men alligevel stiller nogle ledningsejere spørgsmål til, om det kan betale sig at tinglyse ledninger, hvis resultatet alligevel bliver, at deres anlæg ligger på gæsteprincippet. Der kan være en opfattelse af, at den tinglyste servitut ikke har nogen værdi, når ejerne til enhver tid kan forlange, at ledningen flyttes. Men det er altid en god ide at tinglyse forsyningsanlæg på private ejendomme.
Når et forsyningsselskab laver en aftale med en grundejer om at etablere en ledning på hans eller hendes ejendom, opnår selskabet en rettighed over ejendommen. Ejeren kan dog betinge denne ret af, at gæsteprincippet skal være gældende, hvilket betyder, at det som udgangspunkt er forsyningsselskabet, der er skal betale, hvis grundejeren får behov for, at ledningen flyttes.
På trods af det vil ejeren altid have en loyalitetsforpligtelse over for den aftale, der er indgået. Det betyder, at et efterfølgende krav om flytning af ledningen skal være båret af en vis nødvendighed. Ejeren skal altså respektere servitutten, medmindre der er en god grund til at kræve ledningen flyttet.
I den sammenhæng skal det noteres, at flere kendelser har fastslået, at der sker fravigelse af gæsteprincippet, når der betales erstatning efter tarifferne i den landsaftale, der gælder for vandsektoren. Det samme må formodes at gælde for fjernvarmeledninger, der erstattes efter aftalens tariffer.
Tinglyste aftaler er bindende for alle
Aftaleloven sikrer, at den indgåede aftale er bindende mellem fjernvarmeselskabet og den pågældende grundejer, uanset om aftalen tinglyses eller ej. Det kan imidlertid se helt anderledes ud, når ejendommen bliver solgt til en ny ejer.
Er fjernvarmeselskabets rettigheder ikke tinglyst på en ejendom, der sælges til en køber, som ikke kender til aftalen, behøver køberen ikke respektere rettigheden. Køberen kan derfor kræve, at anlægget fjernes for fjernvarmeselskabets regning – eller kræve, at selskabet igen skal betale erstatning for, at anlægget kan blive på ejendommen.
En køber i god tro er heller ikke bundet af ovennævnte loyalitetsprincip over for en ikke tinglyst aftale og kan derfor kræve anlægget fjernet, selv om det ikke er til gene for anvendelsen af ejendommen. Det gælder, uanset om anlægget ligger på gæstevilkår eller ej.
Der er derfor afgørende, at alle fremtidige købere får kendskab til fjernvarmeselskabets rettighed på ejendommen, inden handlerne indgås. Det kan alene ske gennem tinglysning af en servitut – uanset om gæsteprincippet er gældende eller ikke.
Husk derfor altid at tinglyse forsyningsanlæg på private ejendomme. Det er den eneste måde, fjernvarmeselskabet kan langtidssikre indgåede aftaler på. Herudover kan tinglysningen også få betydning for ansvarsforhold ved graveskader på anlægget.
Gæsteprincippet og erstatninger
Vil du have mere praktisk viden om gæsteprincippet, ansvar ved graveskader og sikring af rettigheder på private arealer afholdes kurset “Gæsteprincippet og Erstatninger” i Fjernvarmens Hus i Kolding den 19. september 2018.
Vil du vide mere:
Markedschef og landinspektør Martin Korgaard, makd@cowi.com
treoghalvfjerds 