Snyd (ikke dem selv) i skat

Sådan lød titlen på en lille bog, der for år tilbage udkom hvert år, når det var tid at udfylde årets selvangivelse. Det var før ansvaret for beregning af egen skat stort set blev taget os fra og overtaget af automatiske indberetninger og beregninger. Troen på systemernes ufejlbarlighed har været stor, men nu er der kommet ridser i lakken, ikke mindst med det nye system for offentlige ejendomsvurderinger og opkrævning af ejendomsskatter.

Inden du læser videre, vil redaktionen her på Treoghalvfjerds gerne takke for, at du har fulgt med i årets løb. Vi ønsker alle vores læsere en glædelig jul og et godt nytår, med nedenstående fortælling, der netop er trykt i en lidt længere udgave i bladet Landinspektøren nr. 5/2024.

Omvurdering af arealer ved ekspropriation eller anden arealafståelse

Hvordan sikres det, at afståede arealer udgår af ejendomsvurderingen, så lodsejerne ikke betaler grundskyld i længere tid end højst nødvendigt? Et af Vurderingsstyrelsens nye ansvarsområder er bl.a., at de siden 1. januar 2024 har skullet administrere, at lodsejere ikke skal betale grundskyld af eksproprierede arealer, efter en omvurdering er sket på baggrund af en arealændring fra en ekspropriationsbeslutning. Data til brug for dette er tilgængelige for Vurderingsstyrelsen, men anvendes ikke tilstrækkeligt, hvilket betyder, at lodsejere betaler grundskyld for arealer, de hverken ejer eller råder over.

ERSTATNING FOR GRUNDSKYLD VED EKSPROPRIATION FØR 2024

Før 2024 havde kommunens ejendomsskattekontor mulighed for at indberette ekspropriationen til skattemyndigheden gennem ESR (Ejendomsstamregister – opdateres ikke efter 1. januar 2024). Skattemyndigheden sørgede herefter for, at de arealer, der ved ekspropriationen fragik en ejendom, udgik af beskatningsgrundlaget med virkning fra førstkommende omvurdering (samme princip gjaldt for arealer, der tilgik en ejendom). I perioden mellem ekspropriationsbeslutningen og omvurderingen skulle lodsejer betale grundskyld af de eksproprierede arealer, og derfor var det ekspropriationsmyndighedens opgave at godtgøre lodsejer for denne grundskyldsbetaling.

MATRIKULÆRE ÆNDRINGER OG TIDLIG UDSTILLING

Via ERPO (Ejendomsregistreringsportalen) har de privatpraktiserende landinspektører mulighed for at registrere foreløbige skel, og dermed udføre en såkaldt tidlig udstilling af de matrikulære ændringer, der bliver henvist til i Ejendomsvurderingslovens § 7, stk. 2. Denne bestemmelse lyder: ”Begivenheder som nævnt i § 6, stk. 1, nr. 2 [en omvurdering af ejendomme finder sted hvis grundarealet er ændret med mindst 25 m²], anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor den pågældende ændring er registreret som gældende i matriklen. Ved ændring af grundareal ved ekspropriation eller jordfordeling anses ændringen dog for indtrådt, når der er foretaget en tidlig udstilling af de matrikulære ændringer”. Data for den tidlige udstilling udstilles først, når sagen sendes til sagsbehandling ved Geodatastyrelsen, medmindre landinspektøren vælger at udstille data forud for indsendelse. Data går fra at være foreløbige til gældende, når sagen godkendes endeligt ved Geodatastyrelsen og eventuelt Tinglysningsretten.

Vurderingsstyrelsen skal anvende dette datagrundlag til at korrigere en ejendoms arealer, så lodsejer kun betaler grundskyld af ejendommens nye faktiske arealer, når førstkommende omvurdering har fundet sted.

TIDLIG UDSTILLING MED UDFORDRINGER

Det har i flere sager vist sig, at hvis en ejendom er blevet eksproprieret før d. 1. januar 2024, og omfanget af en ekspropriationsbeslutning f.eks. er blevet fremsendt til en kommunes ejendomsskattekontor, så er der taget højde for reguleringen af de vurderede grundarealer i data (kan ses på nyt.ois.dk). Hvis en ejendom derimod er blevet eksproprieret, og omfanget af en ekspropriationsbeslutning alene er udstillet via tidlig udstilling, så er der IKKE blevet taget højde for de ændrede arealer i data (kan ses på nyt.ois.dk). Der er dermed ikke angivet en arealdifference, der til- eller fragår det vurderede grundareal, til trods for at der er foretaget en tidlig udstilling i matrikelregistrets data, og en arealdifference kan udledes heraf.

STOPKLODS I EGEN LOV, Ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 5

Ifølge Ejendomsvurderingslovens § 40, stk. 5, kan der ikke ske ændring af grundværdien som følge af en arealændring, før arealændringen er registreret endeligt i matriklen. Denne bestemmelse sætter den tidlige udstilling ud af kraft, og den tidlige udstilling har derfor rent juridisk ingen indvirkning på grundskyldsberegningen. Med andre ord: Loven giver mulighed for omvurdering af ejendomme, men ikke for at gøre brug af det ændrede areal som følger af den tidlige udstilling ved beregning af grundskylden. Lodsejeren betaler således grundskyld af det eksproprierede areal frem til første omvurdering efter endelig matrikulær berigtigelse ved Geodatastyrelsen.

VURDERINGSSTYRELSENS SVAR PÅ VORES HENVENDELSE

Gennem en længevarende mailkorrespondance med Vurderingsstyrelsen har COWI stillet en række opfølgende spørgsmål til problemstillingen.  Vurderingsstyrelsen erkender, at data ikke er brugt efter intentionen – uden reelt set at svare på hvad dette skyldes. Desuden formidler de, at det vil kræve en del manuelt arbejde for Vurderingsstyrelsen at indarbejde disse ændringer. Samtidig meddeler Vurderingsstyrelsen også, at en lodsejer kan gøre indsigelse mod uretmæssigt betalt grundskyld, hvis der er sket tidlig udstilling inden førstkommende vurderingstermin. Det vil sige, at hvis der ikke er foretaget en tidlig udstilling, kan lodsejer ikke klage, og der vil skulle betales grundskyld frem til første omvurdering efter den matrikulære berigtigelse.

LOVÆNDRING TIL AT FJERNE STOPKLODS

I den nugældende Ejendomsvurderingslov fremgår det af § 41, stk. 1: ”Begivenheder som nævnt i § 40, stk. 1, nr. 1, og stk. 5, anses for indtruffet på det tidspunkt, hvorfra den pågældende begivenhed er registreret som gældende i matriklen eller er noteret i tingbogen”.

I et lovforslag fremsat d. 2. oktober 2024, fremgår der en ændring hertil: ”I § 41, stk. 1, indsættes efter 1. pkt. som nyt punktum: Ved ændring af grundareal ved ekspropriation eller jordfordeling anses ændringen dog for indtrådt, når der er foretaget en tidlig udstilling af de matrikulære ændringer”. Hermed vil Vurderingsstyrelsen få et retligt grundlag til at ændre grundarealet som følge af ekspropriation og tidlig udstilling. Lovforslaget er ikke vedtaget endnu (20. december 2024).

Det springende punkt er så, om arealdifferencerne, som Vurderingsstyrelsen kan hente fra Geodatastyrelsens offentligt tilgængelige data, i praksis kommer til at indgå i de vurderede grundarealer, og om korrektionen for betaling af grundskyld slår igennem ved førstkommende omvurdering.

VEJLEDNING PÅ VEJ

I vores korrespondance med Vurderingsstyrelsen oplyser de, at de vil udarbejde en generel vejledning om de nye regler og hvordan henholdsvis kommunerne og landinspektørerne skal forholde sig, hvis der i konkrete sager ikke er sket tidlig udstilling, og afgørelse om ekspropriation er truffet.  Det ser derfor ud til, at der er lys for enden at tunnelen.

SAMMENFATNING

På nuværende tidspunkt tager Vurderingsstyrelsen ikke højde for arealændringer og formentlig heller ikke vurderingstidspunkter som følge af bl.a. ekspropriation, uanset om der er foretaget tidlig udstilling eller ej. Det betyder, at lodsejere uretmæssigt kommer til at betale grundskyld af afståede arealer frem til første omvurdering efter matrikulær berigtigelse.

For perioden mellem ekspropriationsbeslutning og førstkommende omvurdering er praksis ikke ændret. Det vil sige, at det fortsat er ekspropriationsmyndigheden, der skal kompensere lodsejer for lodsejers grundskyldsbetaling for denne periode.

Hvis det skal sikres, at lodsejer ikke skal betale mere grundskyld end nødvendigt, og desuden sikre at lodsejer kan klage over for meget betalt grundskyld efter omvurdering, bør ekspropriationsmyndigheder udføre tidlig udstilling hurtigst muligt efter en ekspropriationsbeslutning er truffet. Tidlig udstilling bør som minimum foretages i store, langvarige sager, der forventes at strække sig over en del år.

Dialogen mellem COWI og Vurderingsstyrelsen m.fl. er stadig i gang.

Vil du vide mere? 

Peter Lillienskjold Elimar, landinspektør, ptle@cowi.com, mobil 4176 9458 

Anne Blak Eskjær Mathiesen, Head of Discipline, senior jurist, aemn@cowi.com, mobil 4176 0060 

Mads Sanddal Jeppesen, Teknisk chef, landinspektør, msje@cowi.com, mobil 2469 6642