ekspropriations-konferencen 2024 – del og vind igen

Den 1. november 2024 blev der for femte gang afholdt ekspropriationskonference på initiativ fra LIFA, HORTEN og COWI. Denne gang blev konferencen afholdt hos COWI i Lyngby med fokus på klima og miljø, infrastruktur samt forvaltning og samarbejde. Konferencen er en årlig tilbagevendende begivenhed, hvor personer fra branchen kan udveksle erfaringer inden for areal- og rettighedsområdet. Mere end 100 personer deltog – heraf mange gengangere – og flere var på venteliste, så interessen for emnet er glædeligvis stor.

Herunder kan du læse mere om emnerne og nogle af de mest interessante konklusioner.

klima og miljø

Vi lever i en verden med klimaforandringer med mere ekstremt vejr. Selvom Danmark heldigvis ikke rammes af syndfloder eller lignende, som det senest er set i Sydspanien, så medfører det mere ekstreme vejr, f.eks. i form af skybrud og oversvømmelser, alligevel store skader på byer og andre værdifulde områder. Eksempelvis blev skaderne efter skybruddet i København d. 2. juli 2011 opgjort til ca. 5 mia. kr.

De første indlæg kredsede om kommunernes og de lokale forsyningsvirksomheders forsøg på at imødegå udfordringerne.

Indledningsvis fik vi forklaret, at klimasikring er en menneskeret! Den Europæiske Menneskerettighedsdomstol har afsagt dom, der forpligter stater til at sikre klimahandling og konkrete klimamål.

Klima er grænseoverskridende og i hovedstadsområdet er flere kommuner gået sammen om fælles indsats mod vandmasserne. Det gælder blandt andet i det nordlige København, hvor der bygges en skybrudstunnel med metrolignende størrelse. Areal- og rettighedserhvervelsen svarer delvist også til et metroprojekt, altså med sikring af få overjordiske anlæg og servitutsikring af selve tunnelrøret dybt under terræn. En af udfordringer var at få oversat de komplicerede tekniske restriktioner vedrørende trykkræfter m.v. til forståeligt dansk for de berørte lodsejere. I den mere kuriøse afdeling var mødet med ambassadeejendomme, der jf. Wienerkonventionen er beskyttet mod ekspropriation.

En succeshistorie var projektet for Harrestrup Å, hvor ti kommuner og deres forsyningsselskaber er gået sammen om at udvide kapaciteten i hele Harrestrup Å-systemet. Det kræver stor politisk velvilje med fokus på det overordnede mål og ikke kun den enkelte kommunes interesser. Projektet berører mange ejendomme og areal og rettigheder sikres gennem aftaler eller alternativt via ekspropriation.

Et spændende indlæg handlende om sikring af Kolding mod fremtidige oversvømmelser, bl.a. ved etablering af en dæmning med sluse på tværs af Kolding Ådal, hvorved store mængder vand kan parkeres midlertidigt i ådalen. Selvom intensionerne er gode, står udfordringerne i kø, og mængden af aftaler og tilladelser som projektet skal fremskaffe, er alenlang. En udfordring er bl.a., at hele projektet bygger på modeller for hydraulik og hyppighed, men ingen kan jo med sikkerhed vide om modeller holder stik. Dialogen med de mange ejere af vandparkeringsarealerne er derfor svær, for hvad betyder det reelt for ejendomsværdien, at en – i forvejen vådt område uden omdrift – oversvømmes i nogle uger f.eks. hvert 6. eller 15. år? En anden stor udfordring i projektet er, at vandet parkeres i områder med beskyttet natur.

Fagpersonerne har vurderet, at den beskyttede natur ikke kan overleve oversvømmelserne, hvormed projektet skal tilvejebringe erstatningsnatur uden for projektområdet – faktisk hele 80 hektar! Erstatningsnatur sikres normalt ved frivillige aftaler, da muligheden for ekspropriation juridisk er tvivlsom, så der skal drikkes adskillige kopper kaffer inden den projektforudsætning er løst.

infrastruktur

Dette underemne indeholdt indlæg om både megaprojekter og mere dagligdags udfordringer.

I førstnævnte kategori hørte vi bl.a. om Østlig Ringvej i København og metrolinjen M5. Østlig Ringvej er et projekt, der ved etablering af en sænketunnel skal forbinde Nordhavn med Øresundsmotorvejen på Amager ved Københavns Lufthavn. Projektet kan nyde godt af, at Fermern Bælt-projektets midlertidige betonelementfabrik (verdens største) i Rødbyhavn efter endt opgave kan genbruges til produktion af elementer til Østlig Ringvej-tunnelen. Der er masser at grænseflader, bl.a. natur- og marine forhold, men grundet tunnelløsningen er det bemærkelsesværdigt, hvor stor infrastruktur der kan etableres tæt på en metropol uden at et stort antal ejendomme berøres.

M5 er Københavns nye syd- og østlige metrolinje med indtil videre 10 stationer. Selve tunnelrøret berører ikke ejendomsretten i væsentlig grad, men det gør til gengæld arbejdspladserne til stationspladser og skakte m.v., og i alt forventes næsten 9.000 boligenheder berørt af projektet! Naturligt omfatter tallet mange forskellige ejer- og persontyper, og Metroselskabet har særlig fokus på kommunikationsformer og-strategi. Et særligt forhold for både Østlig Ringvej og M5 er, at der er planlagt afkørsler eller stationer på Lynetteholmen, som mange år frem i tiden ikke består af andet end vand! Det skal nok blive en ”spændende” grænseflade.

Infrastrukturprojekter forudsætter ofte ekspropriation af arealer, og dermed oftest et spørgsmål om erstatning og dennes størrelse. En specifik udfordring er køb af arealstrimler langs eksisterende veje, f.eks. til vejudvidelse eller etablering af cykelsti, og dette emne blev belyst af en formand fra en af Taksationskommissionerne. Udgangspunktet er som bekendt det afståedes værdi i handel og vandel, men det er meget sjældent at sådanne arealstrimler købes i fri handel, og erstatningen må derfor fastsættes på baggrund af andre elementer. Plangrundlaget er afgørende, men også den offentlige vurdering(!), rets- og taksationspraksis, arealet anvendelse og beliggenhed og beskaffenhed har betydning.

Særligt omtalt blev betydningen af eventuelle tab af byggeretter. Det blev forklaret, at kvadratmeterpriser for hele ejendomme ikke uden videre kan sammenlignes med handelsværdien af et randareal, men i forhold til byggeretter er randarealer lige så værdifulde som mere centrale arealer. Betydningen af eventuel aftale eller tilsagn fra byggemyndigheden blev også gennemgået, og der synes ikke at være et entydigt svar. (COWI har i tidligere blog-indlæg stillet spørgsmål ved om en sådan aftale eller tilsagn overhovedet kan ske på lovlig vis). Konklusionen må være, at der desværre ikke findes en facitliste, men at hver sag skal vurderes specifikt ud fra en række forhold.

Fra Taksationssekretariatet fik vi en indlevende fortælling om det snart 10 år gamle sekretariats baggrund, tumultariske opstart, hurtige vækst og nuværende virke. Sekretariatet bidrager med juridisk bistand for de ti 2. instans-kommissioner i det danske ekspropriationssystem. Det var dejligt at høre, at sekretariat er lykkedes med sin mission. Det er vigtigt for branchen, at der er ét samlet system med en ensartet procedure, uanset hvor i Danmark sagen skal behandles.

I den mere konkrete afdeling blev der forklaret om udstykningskravets betydning ved etablering af anlæg og mulighederne for at stifte rettigheder til disse anlæg for en periode længere end 30 år. Anlæggene kan både være små og store, og det bør f.eks. overvejes med grundighed, inden man etablerer en stor og værdifuld solcellepark på et grundlag, der ikke er tidsubegrænset.

forvaltning og samarbejde

Det sidste temas tre indlæg kredsede alle om nødvendighedsprincippet – altså en af grundpræmisserne ved ekspropriation.

Først hørte vi om fredningen af Stevns Klint. Blandt andet med argumenter om klintens vigtighed grundet dens udpegning som UNESCO verdensarv, har Dansk Naturfredningsforening og Stevns Kommune ad flere omgange forsøgt at gennemføre en fredning af klinten, særligt sikring af stiforløb langs klinten med offentlig adgang. Lodsejerne er generelt imod fredningen, da de mener, at de offentlige interesser er sikret gennem lodsejernes frivillige anerkendelse af en sti, der oven i købet er formaliseret i en forening med vedtægter. Efter flere forgæves forsøg traf fredningsnævnet enstemmig afgørelse om fredning af klinten i 2017, hvilket i 2021 blev stadfæstet af Miljø- og Fødevareklagenævnet. Ved dom i 2023 ophævede byretten imidlertid fredningen som ugyldig. Retten fandt at lodsejernes frivillige aftalebaserede ordning opfyldte formålet med adgang for offentligheden, hvorfor kriterierne for ekspropriation under hensyn til grundlovens § 73 ikke var opfyldt.

I et andet indlæg hørte vi interessante eksempler på afgørelser fra planklagenævnet, der er øverste administrative klagemyndighed inden for bl.a. planloven. Eksemplerne viste, at kommunerne ikke ”bare” kan ekspropriere til realisering af en vedtaget lokalplan uden fortsat at iagttage nødvendighedskravet. For eksempel skal det dokumenteres, at målet om f.eks. etablering af en sti eller udvidelse af virksomhed, ikke kan ske på en for lodsejeren/klageren mindre indgribende foranstaltning eller hvis de almene samfundsinteresser ved ekspropriationen ikke overstiger lodsejerens interesse i at kunne råde over arealet. Konsekvensen af sådanne afgørelser må være, at der i Danmark findes mange vedtagne lokalplaner, der ikke kan realiseres i den tiltænkte form – i hvert fald ikke ved ekspropriation.

Afslutningsvis gennemgik Vejdirektoratet en række afgørelser om gyldigheden af kommunale ekspropriationer. Modsat øvrige klagesager, kan Vejdirektoratet i ekspropriationssager også påse kommunernes skøn. Læren var, at kommunerne skal være grundige i deres vurderinger og dokumentation af nødvendigheden, hvis ikke Vejdirektoratet skal erklære afgørelsen ugyldig. Overraskende var det imidlertid ikke, at Vejdirektoratet fandt det ulovligt, at en kommune eksproprierede til etablering hestefold på en naboejendom til en hesteejendom, der mistede sin egen hestefold i forbindelse med vejudvidelse.

---

perspektiv

Selvom ekspropriation er en niche, så kan man komme vidt omkring inden for emnet, og eftersom ejendomsretten er sikret i grundloven, er afgørelserne og problemstillingerne altid interessante. Særligt interessant var nok temaet om klimasikring. Få kan være uenige i, at klimasikring er til fælles gavn for samfundet, men de juridiske og forhandlingsmæssige udfordringer, er både mangeartede og komplicerede, så realiseringen kræver både samarbejdsvilje, dedikation og høj faglighed.

I COWI, HORTEN og LIFA er vi enormt glade for den interesse, der har været for konferencen fem år i træk. Der er grobund for både opfølgning og nye emner, så vi ses forhåbentlig til 2025-udgaven af ekspropriationskonferencen, der denne gang afholdes hos LIFA i Odense.

Hvis du vil vide mere om, hvordan vi arbejder med ekspropriation i COWI, så kontakt:

Jakob Anholm Hansen, Landinspektør, Mobil 41 76 19 90, jkha@cowi.com

Anne Blak Eskjær Mathiesen, Head of Discipline, Mobil 41 76 00 60, aemn@cowi.com

Mads Sanddal Jeppesen, Teknisk chef, Mobil 24 69 66 42, msje@cowi.com